最近、不動産投資＝サブリース契約を結ぶ、ということが当たり前になってきています。これに比例して、サブリース契約でのトラブルが後を絶たなくなってきています。

サブリースのメリットだけを見ていると、とても魅力的なサービスに感じます。しかし実際は業者に有利な抜け穴だらけの契約内容で、泣き寝入りをしているオーナーが多数います。そのサブリース内容の抜け穴を、業者が詐欺にならないギリギリで悪用しているのです。

サブリース契約の内容をよく理解すると、全く必要のないことがわかると同時に、とても恐ろしい契約内容だということもご理解いただけるかもしれません。

今回は、メリットばかりに見えるサブリース契約の内容の本質についてと、実際に起きてしまったサブリース契約を悪用したトラブル事例についてお話していきます。

悪徳業者はサブリース契約内容を悪用している！

サブリースがオーナーのリスクを肩代わりしてくれているように錯覚しがちですが、そんなことはありません。サブリース会社もビジネスで行う訳ですから、採算の合わない物件を家賃保証するはずがありません。

実は、サブリース契約は非常にトラブルが多い契約なのです。サブリースの仕組みを理解し、悪徳業者の手口に引っかからないように事前知識を付けておきましょう。

そもそもサブリースって何？

サブリースとは、家賃保証制度のことを指します。もうすでにご存知かもしれませんが、家賃保証とは、空室になっても一定額の家賃収入を保証してくれるというシステムです。

形式としては、サブリース会社が部屋の契約者となり、その部屋を入居者に転貸するという仕組みです。以下の図が関係図になります。

サブリース会社の家賃保証の手数料は毎月の家賃収入の10～20％程度が相場です。その手数料が賃貸管理会社の利益になります。

この仕組みだけを見ると、家賃収入の額面は少なくなりますが、それで空室の心配なくマンション経営が出来るのなら、非常にメリットが大きいと考える方もいると思います。しかし、詳しい内容を知ると疑問に思うことが増えてくるでしょう。

サブリースの契約内容を知ると実はオーナーにとって不利な契約ばかりなことがわかる

サブリースの契約書には主に以下5つのことが記載されています。

①②については、当初の設定賃料がずっと続くわけではないという旨が記されています。契約条項を見てもらえばわかりますが、必ず「賃料の見直し」という項目があります。小さい文字で、「2年毎に見直しがあります」等の記載があります。

①②の賃料についてもトラブルが起きやすそうですが、悪質なトラブルは③～⑤の項目を利用して行われることが多いです。後程事例を交えてお話します。

上記の契約内容を見ただけでも、サブリース契約は、オーナーに不利な内容だということがわかるかと思います。さらにサブリースの契約内容を掘り下げ、一般管理との違いを比較してみましょう。

安定的な収入を保証される代わりに、不利な条件が並んでいます。一回サブリースを組んでしまうと、オーナーが思ったマンション経営が行えなくなってしまうのです。例えるならば、会社が乗っ取られてしまっているイメージです。

それでは、実際にあったサブリースの契約内容を悪用し、トラブルに巻き込まれてしまった事例についてお話していきます。

サブリースを使った悪質な事例

これからお伝えする内容は、当研究所の相談者が実際に被害に遭われてしまった事例です。契約内容を悪用し、警察沙汰になってしまった事例と、サブリース物件の中古販売を高値で購入してしまった事例をお話します。

事例1：「転貸先の情報（入居者情報）の開示義務なし」を利用され、部屋が風俗店に！

サブリース契約でもっとも怖いのが「今いくらの賃料で誰が住んでいるのかわからない」という状況であることです。当研究所の相談者の中で、このサブリース契約を悪用され、警察沙汰になってしまった事例をお話します。

ある日警察から「あなたのお店でトラブルが発生しました」という連絡が入ります。相談者はお店など持っていなかったので、初めは何のことなのか分かりませんでした。しかし、よくよく聞いてみると所有しているマンションが「お店」になっていることが分かりました。

管理会社に問い合わせをすると、初めは「開示義務はない」と教えてくれなかったそうです。警察から連絡が入っていることを伝えやっと教えてもらうと、なんと風俗店と契約をしていることが発覚！サブリースの「転貸先の情報の開示義務なし」を悪用されていました。

この事実を知り、速攻解約を申し出ます。しかし「契約書にある違約金が発生します」と言われます。契約書の違約金を確認してみると「月額手数料の2年分」と記載がありました。これ以上トラブルが起きてはいけないので、泣く泣く法外な解約手数料を支払いました。

事例2：「管理会社の都合でいつでも解約できる」を利用され、収支が大幅マイナスに！月の手出し3,000円が4万円に！

サブリース契約を結んでいる中古物件を買い、大きな損をしてしまった相談者の事例です。

相談者は、ワンルームマンション購入初心者で、新築中古関係なく物件を探していました。ある業者から「都内中古、販売価格2500万円、年間賃料120万円、利回4.8％、サブリース付」という物件を紹介されます。

サブリースの契約内容をそこまで理解せず、言われるがままに購入をしました。購入から数か月後、サブリース会社から解約の申し出がありました。契約上いつでも辞められるという旨があったため、何の疑いもなく承諾することに。

購入直後の毎月の賃料は10万円が入っていました。しかし、解約後の家賃をみてびっくり。賃料が6万円だったのです。利回りが4.8％から2.8％に急落、月の手出し3,000円程度だったものが、なんと4万円に跳ね上がってしまったのです。

サブリースを組んでいる最中は転貸先の情報の開示義務がないため「いくらで貸しているか」という数字を教えてもらうことができません。これは購入時も適用されるのです。

研究所の予想としては、この物件の仕入れ値は2,000万円程度だったと思います。それをサブリース契約を利用し、賃料を高めに設定。2,500万円の販売価格でも利回りが4.8％になるように見せたのです。この時点で業者の儲けは500万円です。所謂ぼったくりです。

そして、早々にサブリース契約を打ち切り、後は知らない、という悪質な中古販売方法です。しかしながら、サブリース契約上何の問題もないため、こちらも泣く泣く現実を受け止めるしかありませんでした。

サブリースで事例のようなトラブルにわないための対策は？

上記2つの事例は、訴えられるのでは？と思うほど悪質な事例です。しかし、サブリースの契約内容上、全く問題がないため、訴えることができないのです。

つまり、サブリースの契約を結んでしまうと残念ながら対処方法はありません。対策としては「サブリース契約を結ばないこと」しかありません。

サブリースが初めから必要な物件＝空室が多い物件ということ。そんな物件を買ってはいけない

サブリースのメリットが発揮されるのは「空室が長期的に発生した時」です。でも、このメリット、よく考えるとおかしいですよね。空室が長期的に発生する可能性がある物件を、買いたいと思いますか？

2018年4月に起きたスマートデイズのかぼちゃの馬車事件は、まさにサブリースが売りの不動産投資だったのですが、空室がありすぎて保証ができなくなってしまったという悲惨な事例です。

つまり、サブリース契約が持続できてしまっている物件というのは、業者が必ず得をしていると言い切れます。そうでないと持続ができないものだからです。

『稼働率95％以上の都内ワンルームマンションにサブリースは不要！』に詳しく書きましたが、特に東京都内のワンルームマンションの空室率は5％で、そもそもサブリース契約をする必要がないのです。

まとめ

サブリースの契約内容を理解すると、デメリットしかないことがお分かりいただけましたでしょうか。ワンルームマンション投資初心者の場合、どうしてもリスクヘッジに走りやすいですが、都内のワンルームマンションであればその必要はありません。

ワンルームマンション、1棟マンション問わず、不動産投資で成功しているオーナーは一般管理で、サブリース契約を結んでいる人はいません。

真っ当な業者から良い物件を紹介されると、サブリースが不要なことがよくわかります。もし物件探しをしていてサブリースを勧めてくる業者があれば、その業者は信用しない方がいいでしょう。