検討時 
不動産投資初心者の方は利回りを重視し、「高利回り物件」を探されている方が多い傾向にあります！
しかし、一般的な投資商品に比べ、不動産投資の利回りはあてにならないことが多いのです。むしろ、業者が物件を売りやすくするための仕組化されてしまった、言わば悪しき習慣だと言えます。
今回は不動産投資における利回りの概念と、不動産投資の価値の本質についてお話をしていきます。
不動産投資における「利回り」という考え方がそもそもおかしい！
利回りとは、投資額に対してリターン(収益)がどれくらいあるかを測る指数のことです。
不動産投資における利回りは、投資額とリターンの他に、様々な要素が入ってきます。そのため、利回りという考え方がそもそも当てはまらないのです。しかし、利回りという表現がされているのはどうしてなのでしょうか。
利回りの表示は業者が物件を売りやすくするために仕組化されてしまった悪しき習慣
利回りがあてにならないものだとわかっていても、業者は物件を売る必要があります。営業するためには「利回り○％」という目安を作らなければなりません。つまり、利回りは業者が物件を売りやすくするために示している軟弱なものだと言っても良いでしょう。
利回りには「表面利回り」と「実質利回り」がありますが、どちらもあてになりません。その理由をこれから説明します。
利回りには「表面利回り」と「実質利回り」があるが、どちらもあてにならない
結論から言ってしまうと、「表面利回りは偽装できてしまう」「実質利回りはある程度の想定はできるが、実際のキャッシュフローとは差が出る」と言えます。このことから、あてにしてはいけないと提言しています。
表面利回りがあてにならない理由とは？
表面利回り＝①満室想定の年間家賃収入÷②物件購入価格×100％
まず、表面利回りが偽装できてしまう理由について説明します。表面利回りは上記の式で求めることができます。つまり、①が高く、②が安いほど利回りはアップします。
表面利回りが偽装できてしまうという理由は①が「売主が決めた設定家賃で満室想定」ということです。新築の場合は、業者が物件を早く売るために家賃設定を上げている可能性があります。
また、中古の場合は、何か理由があってずっと空室である可能性もあります。つまり利回り0％、もっというと経費が掛かるので利回りという表現ができないこともあります。しかし、表面利回りでは「満室想定」でいいので、○％と表示ができるのです。
実質利回りがあてにならない理由とは？
実質利回り＝（①満室想定の年間家賃収入－★年間運営経費）÷（②物件購入価格＋★購入経費）×100％
次に、実質利回りがあてにならない理由をご説明します。実質利回りは上記の計算式で求められます。先ほどの表面利回りに★の諸経費を追加して計算することになります。
すると、どんな物件でも表面利回りと1～2％程差が出ます。経費が引かれていて、実質利回りはリアルに近い気がしますが、なぜあてにしてはいけないのでしょうか？それは不動産投資は経費以外に「空室」という状況が発生するからです。
空室が何か月発生するのか、それは誰も予想することはできません。地方一棟マンションの場合は半年以上空室が続いている部屋があるというのは、日常茶飯事に起きています。また入居付のためにリノベーションをしたり、広告宣伝費を払ったりと想定外の出費も生じます。
そのため、どんなに厳しく実質利回りをみていたとしても、実質利回りと実際のキャッシュフローに差が生じてしまうのです。つまり、実質利回りをあてにして物件を購入すると、痛い目に遭ってしまう可能性があります。
以上が、不動産投資で利回りをあてにしてはいけない理由となります。では、不動産投資は何を目安に物件を購入すればいいのでしょうか。こちらは最後の章でお話していきます。
不動産投資において未来が見えるのは、都内の新築ワンルームマンション投資のみ！
こちらの図は年間で得られる『家賃収入（満室想定）』をリスクとリターンの軸で配置した分布図になります。
分布図からも分かるように、ローリスクのカテゴリーに入っているのはワンルームマンションのみです。その他の不動産投資は満室であればかなりのリターンが得られますが、長期・大量の空室の可能性、大規模修繕にかかる費用、資産価値が下がることがリスクになります。
ハイリスク・ハイリターンのカテゴリーから、地方一棟マンションを例に挙げます。1億円の一棟マンションを購入したとします。一都三県、大阪名古屋以外の地方物件の場合、買った瞬間から購入価格の半分程の資産価値しかなくなっているということがあります。
なぜそんな恐ろしいことが起きてしまうのでしょうか。要因は2つあります。
まず、不動産の価値は立地にあると言えます。地方一棟マンションの多くは、安い土地に供給ベースで建てられていることがほとんどです。地主さんが節税や土地活用の為に建てているとう具合です。つまり、需要を無視して建てられているので資産価値はつきません。
また、地方中古一棟マンションの販売価格には、不動産業者の利益だけではなく、あるもがのっています。
よく「リノベーションして満室にしてから販売します！」と言った営業をしてくる業者がいますが、その修繕費用や満室にするための家賃保証費用は元々売価に含まれているのが実情です。そのため、販売価格と実際の資産価値に大きな差が生まれてしまうのです。
一方、都内ワンルームマンションは需要ありきでつくられていますので、資産価値は落ちにくいです。また、新築になると相場が決まっているので、利益以外のものは乗せることが難しいので、良心的な価格だと言えます。
都内ワンルームマンションの資産価値が下がりにくい理由をもう少し詳しく説明していきます。
不動産投資の本質を理解すると「都内ワンルームマンションのみ」が資産形成につながることがわかる！
上記の図を見ながら、ワンルームマンション投資の本質と、資産価値が下がりにくいことを説明していきます。
ローンを組んで、3000万円の物件を買ったとします。10～20年後に物件を査定に出すとしましょう。都内のワンルームマンションであれば、価値が下がっているどころか、上がっている可能性もあります。価値が下がるとしても一割程度です。
つまり、378万円で約2800万円～3300万円の資産価値があるものが手に入ったことになります。
もちろん、35年の間に空室になる期間もあることでしょう。しかし、都内のワンルームマンションは基本、需要ありきで建設がされています。そのため、退去が出てもすぐに入居者が決まりやすく、ほぼ満室経営が見込めるのです。都内の空室率が低い理由は『稼働率95％以上の都内ワンルームマンションにサブリースは不要！』に詳しく書いています。
また、最初の家賃設定が間違っていなければ、需要があるので家賃が大幅に下がることもなく、安心して経営をしていくことができます。つまり都内のワンルームマンションは、需要があるから価値があり、価値があるから資産価値が下がりにくいのです。
都内ワンルームマンション投資の本質は、販売価格≒資産価値の物件（資産）が手に入ることです。
以上のことからも、不動産投資で目安にするべきは、「利回り」ではなく「販売価格≒資産価値」であるかに着目をすれば、失敗はないと言えます。
【まとめ】不動産投資は利回りではなく販売価格≒資産価値の物件を探して購入すれば良い
利回りの話から、不動産投資の本質をお伝えしました。
不動産投資において「利回り」という概念が不要だということはわかりましたでしょうか。高利回りや一棟マンションの買ったその月からキャッシュフローという目先の利益につられてはいけません。
当研究所は「販売価格≒資産価値」の物件、つまり都内ワンルームマンションにしか未来はないと考えています。
稀に本当のお宝物件（利回りが高く、好立地）もありますが、一般人の手に入らないようになっています。良い物件は業者が買い付けたり、特別なお客様に紹介してしまい、表に出ることがないからです。
堅い資産形成をしたいのであれば利回りに踊らされる必要のない、都内ワンルームマンション投資一択でいいと思います。
