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category オーナーインタビュー

ワンルームマンションのおかげで、55歳の頃には月30万円以上の収入が確保できそうです。

もともとワンルームマンション経営に全く興味がなかった山下真司さん。今では、ワンルームマンション投資で明確な目標を掲げてオーナーライフを満喫されています。

ワンルームマンションに全く興味が無かった人が、明確な目標を掲げて活動するに至った経緯は必見です!

オーナープロフィール

  • 勤務先:都内IT系企業
  • 職種:システムエンジニア
  • 年齢:34歳
  • 年収:560万円
  • 家族構成:既婚(娘1人)

投資実績

  • 2011年8月:大田区大森にある「新築ワンルームマンションA」購入
  • 2016年3月:江東区東陽町にある「新築ワンルームマンションB」購入
  • 2017年10月:「ワンルームマンションA」を売却し、その売却益を頭金に入れて、大田区蒲田にある「新築ワンルームマンションC」購入

インタビュー内容

インタビュアー
ワンルームマンション経営を始められて6年以上経過されていますね。まず最初に、ワンルームマンション経営を始められたきっかけを教えてください。

実は、購入以前に不動産業者を友人から紹介されたことがあったのですが、全く興味がなかったんです。当時は結婚もしておらず仕事も順調で、金銭的な不安もなかったので、その他の投資含め、その必要性を感じていませんでした。

きっかけは、結婚後の妻からの言葉でした。

「私たちの老後って、安心して生活できるのかな?年金問題の話ってニュースよく見るけど、私たちの世代って本当に年金もらえるの?」

老後について余り真剣に考えていなかった私は、妻の疑問に応える言葉が見つからず「日本だから大丈夫でしょ」と適当にお茶を濁してしまったのをよく覚えています。

妻の言葉で老後が気になり、老後について自分なりに調べるようになり、公的年金があまり期待できないことが分かってきました。預貯金で老後に備えようとしても、計算してみるとその金額が大きすぎて、実際問題として無理がありました。

調べていくうちに、ワンルームマンション経営が年金を効率的に形成できることが分かり、以前友人に紹介してもらった不動産業者さんに自分から連絡し、最初の購入へと至りました。

インタビュアー
年金形成のために、ワンルームマンション経営を始められたわけですね。ワンルームマンション経営が年金を効率的に形成できるとおっしゃいましたよね。「効率的に形成できる」とはどういうことでしょうか?

ワンルームマンション経営の最大のポイントは「融資を受けてワンルームマンションを購入しますが、その返済は自分ではなく、家賃収入が払ってくれる点」に尽きます。

つまり、自分の負担なく、借金を返済していけるわけです。借金完済後は、家賃収入が丸々自分たちの年金となります。このメリットに気づいたときには、まさに目からウロコでした。

最初購入するときは、借金を背負うことが正直怖かったのですが、融資があるからこそメリットを受けられることに気づいた後は、反対に融資を受けられる自分に感謝しましたね。

インタビュアー
なるほど、ワンルームマンション経営の本質的なメリットにご自身で気づかれたわけですね。素晴らしいと思います。

あと、ご年収や会社規模、勤務期間、支払延滞がないか等、融資を受けたくても受けられない方はたくさんいらっしゃいますよね。ちゃんと融資を受けられる信用のある方は、本当に一握りだと思います。

話は変わりますが、去年の10月に最初に購入された物件を売却され、新しく蒲田の物件を購入されていますね。これは私もサポートさせていただきましたが、背景を改めて教えてください。

はい、協会からの勧めもあり、去年の9月頃に「5年経過して短期譲渡所得の税金も無くなりましたし、物件を売却し、その売却益を頭金として新しい物件に買い替えませんか?」と、最初に購入した物件の営業マンからお話をいただきました。

最初はよく分からなかったのですが、今回の買い取りで約280万円の利益が出るのことでした。

それを頭金に新しい物件を購入すれば、収支も良くなり、新築に置き換わるので家賃下落や故障リスクも回避でき、減価償却も新たに大きく取れます。まさにイイことづくめでした。

頭金を入れたことによって、最初の物件の収支が月々マイナス1,000円たったところ、買い替えで毎月プラス12,000円まで収支が改善しました。これには心の底からビックリしましたね。

最初の物件は月々マイナス1,000円でしたが、固定資産税を支払っても年間の支出は10万円もかかりません。反対に、確定申告すれば10万円以上税金が還付されていましたので、実質お金を貰いながら物件を保有していたようなものです。

それで5年後には売却益が280万円も出るとは思ってもいませんでした。

聞くところによると、この不動産業者さんから購入したオーナーさんは、そのほとんどが大体5~10年ごとにその業者さんに買い取りしてもらうようですね。私のように、新築に買い換えるオーナーさんもいらっしゃれば、その売却益で他の物件の繰上返済に充てるオーナーさんもいらっしゃるそうです。

インタビュアー
ですよね笑。私の言いたいことは全てお話いただきました。購入後の買い取りは、すばらしいサービスですよね。ご相談いただく方からの心配事として「家賃下落」がよく挙がりますが、5〜10年ごとに新築に買い替えていけば、家賃下落の心配は実質無くなります。

また、買い替え時に売却益を頭金に入れれば、収支が格段に良くなり、それを原資として繰上返済していけば、さらに収支が良くなっていくわけですよね。

最後に、今後の展望を教えてください。

今まさに、おっしゃったことそのものです笑。具体的には、5年ごとを目安に買い替えをしつつ、毎月の収支と確定申告の税金還付含め、毎年100万円ずつ繰上返済していく予定です。

繰上返済で収支が良くなれば、それも次の繰上返済の原資にして、毎年繰上返済の額を増やしていきたいですね。そして、10年以内を目安に、ローンが全くない物件を1つ作り上げるのが目標です。

ローンが全く無い物件が1つあれば、その収支だけで年間約100万円の繰上返済の原資が確保できます。それを繰り返して、55歳までにローンが全く無い物件を5つ保有するのが目標です。

ワンルームマンション投資を始める前は、老後の生活に不安しかありませんでした。でも、ローンのない都内物件を5つ保有していれば、どれだけ少なく見積もっても月に30万円以上の収入を確保できます。しかも、55歳時点でその収入を確保しているわけです。65歳時点では、さらに物件数が増えていることでしょう。

リタイア後の生活が、今からとても楽しみです。

インタビュアーによる総評

山下さんは、ワンルームマンション経営のお手本のようなオーナーさんですね。まさに他の方にマネしていただきたいライフプランです。

山下さんのポイントは「5~10年ごとの買い替え」と「繰上返済」です。悪徳不動産業者から割高な物件を購入してしまえば、5年で売却益を出すのは困難です。物件を割安で提供してくれる不動産業者から購入するのが重要です。

また「物件を売って終わり」の不動産業者がほとんどの中で、こういった購入後のフォロー・サポートが手厚い業者さんは本当に稀です。

そして今回インタビューさせていただいた山下さんの場合、保有している物件状況や今後の展望などをお聞きしていて、協会から現状よりもより良くなるプランがあったのでそれをアドバイスしました。

彼の実績にも書かれている通りにはなりますが、実際彼はそれを実行し、売却益を280万円出しながらより良い物件へと切り替えることで、彼の理想となる将来プランにまた一歩近づくことができました。

ワンルームマンション投資に関わらずではありますが、こういった人の意見を素直に受け入れられる姿勢も、やはり成功する上で大事な要素だとつくづく思いました。

ただ、とにもかくにもワンルームマンション経営は、イイ業者とお付き合いしていくことが全てといっても過言ではありません。

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