長い間社会人を経験していると「そろそろ転職しようかな」「独立しようかな」と考えることがあると思います。昨今では副業も多様化し、本業より副業の収入が上回り、独立もしやすい時代となりました。

しかし、将来的にワンルームマンション投資をしようと思っている場合、転職・独立の時期はよく考えた方が良いと断言します。なぜなら、融資を受けることができなくなるからです。

JOMAの会員でも、長年企業勤めをしていたのにも関わらず、このことを知らずに独立してしまい、現在、ローンを組んで購入できずに悔やんでいる相談者が多数います。

今回は、そのような悔しい思いをする人を増やさないためにも、マンションローンの審査条件にどのようなものがあり、どんな属性が承認されやすいのかということを事前知識としてお伝えしていこうと思います。

銀行は属性（信用）にお金を貸している

例えば、あなたが友人にお金を貸す状況になったとします。支払い能力がありそうな友人には貸すかもしれませんが、そうでない場合は貸しませんよね。銀行の融資も同じことが言えるのです。

まず、購入希望者が「きちんとした会社で働いているか、年収はいくらか、税金やローン返済の滞納は過去にないか、健康に問題はないか」等々を確認し、厳しい審査を行います。

この中でも特に重要視されるのが「会社」に関わることです。銀行はどのような項目に注目していくのか詳しくお伝えします。

その前に、実際に金融機関ではどのような審査ポイントをチェックしているのかご覧ください。（※ただし、詳細な基準については金融機関によって異なります。一般的な基準としてご認識ください）

まずは金融機関の審査ポイントを知っておこう

この中でもまずは①～④をクリアする必要があります。ここをクリアできなければワンルームマンション投資そのものができません。そのため、業者は金融機関に個人名を伏せて「年収、会社名、雇用形態（役職）、勤続年数」を伝え、融資がおりるかどうか確認します。

ここさえクリアしてしまえば⑤～⑪は多少調整したり、代替え案でどうにかすることが可能になります。逆に、①～④が弱い場合、⑪の自己資金等で調整したりします。

サラリーマンでないと達成できない、融資承認されるために必要な4つの要素

銀行が融資の審査を行うとき、まずは上記4つの要素を審査します。この要件が満たされない限り、他の審査は進みません。これはタイトルにある通り、サラリーマンでないと満たせない項目ばかりです。項目ごとに詳しく見ていきます。

1.年収が一定以上（ワンルームであれば400万円）あること

年収が高いほど多くの融資を受けることができます。一方で、どんなに融資を受けたいと思っていても、基準となる年収を下回っていれば、融資は下りません。その基準はワンルームであれば400万円と言われています。

なぜ年収400万円以上が基準になっているのかというと、1年間におけるローンの返済額が年収の35％以内に収める必要があることからです。この割合を超えてローンを組むと、万が一の際に生活が破綻してしまう可能性があると金融機関は判断します。

年収400万円の35％は140万円です。都内ワンルームマンションの平均的な返済額は毎月8万円～10万円です。つまり年間96万円～120万円返済することになります。そのため、ローン返済率35％以内に収まる年収400万円を基準としていると言えます。

2.勤務先が上場企業、または準ずる規模の企業であること

金融機関にとって、あなたが勤めている会社は重要な審査基準になります。ワンルームマンション投資の場合、ローンの返済はほぼ家賃収入で賄うことができます。しかし、空室が発生したり家賃滞納が起きた場合、返済は給与収入からとなります。

つまり、融資を受けた人の会社の経営状況が悪かったり、最悪の場合倒産したりと給与収入が確約できない会社であれば、ローンを返せなくなる可能性が高いと判断されます。そのため、所属している企業の経営状態が安定している場合にしか融資をしないのです。

一般的な審査基準は「上場企業、または上場企業に準ずる規模の会社」となっています。従業員数、資本金、売上高、創業年数で企業の規模を判断します。国、地方公務員なども、上場企業に準ずると判断されます。

一方で、独立したり、ベンチャーや中小企業に勤務していると、たとえ会社に金融資産があったとしても、審査が厳しくなる傾向にあります。

実際にあったケースですが、ワンルームマンション投資を検討して悩んでいるときは会社の業績は好調でしたが、いざ購入しようとした時は会社の業績が悪化して銀行の融資がおりなかったという事態は頻繁に起きています。そうならないためにも、買えるときに買うのが鉄則です。

3.安定した雇用形態であること

融資審査対象者は、正社員のサラリーマンや公務員、看護師、自衛官といった安定した収入のある属性だけに限定されます。その他は、医者や弁護士、税理士などの士業の方も融資を受けることができます。

一方、パートやアルバイト、契約社員などの非正規雇用社員が、アパートローン（マンションの場合でもアパートと言います）を組むことは、ほとんどの金融機関で難しいのが現状です。安定した収入が見込めないと判断されてしまうからです。個人事業主もしかりです。

また、会社の役員などの経営陣もローンが組みにくくなります。経営陣は取締役会でいつ交代になるのかわからないためです。経営者よりも、安定した収入が見込める社員に融資するのが銀行です。

4.勤続年数が3年以上であること

勤続年数も融資を受ける条件の一つとなります。ほとんどの金融機関で同じ会社に3年以上勤務していることが、安定した収入がある一つの基準とされています。

実は、この勤続年数が足りずに審査に落ちてしまう方が多く「あと○年後にまたお願いします」と断られてしまうことがあります。

理由としては、勤続年数が長い方＝収入が安定していると見なされるからです。確かに、いくら想定年収が高い会社に勤めていても、短期間に転職が続いていれば、信用は生まれません。つまり収入が不安定とみなされ、融資がおりない可能性が高くなります。

しかし、3年未満であっても融資承認がおりる場合があります。それは、キャリアアップのための転職です。ただし、「同じ職種」で年収がアップしていることが必須条件です。

ワンルームマンション投資を始めるに当たり、①～③はすぐにでも変更することは可能ですが、④の勤続年数に関しては時間が関係してくるため、すぐにどうこうすることができません。そのため、金融機関は勤続年数を重点に置いているようです。

金融機関にとって、勤続年数が一番の信用なのかもしれません。つまり、堅実にコツコツと働くことができる人を銀行は評価しています！

転職・独立する前に、今の属性でどのような条件で融資が引けるのか知っておこう

転職や独立については自分のタイミングがあります。しかし、タイミングを間違えて資産形成のチャンスを棒に振ってしまうのはあまりにももったいないです。

ワンルームマンション投資を検討しているのであれば、買う買わないは別として、金融機関にどれくらいの融資が出るのか確認しましょう。

方法は、不動産会社に年収、勤務先、勤続年数、借入額（住宅や自動車ローン）、年齢等の基本情報を提供します。すると、不動産会社が個人名は伏せた状態で、提携先の金融機関に事前打診を行ってくれます。

打診結果から1週間～2週間程度で大体5以上の提携金融機関から、融資額の上限と条件（金利・年数等）を教えてもらうことが可能です。

まとめ

将来的に転職や独立を考えている方は、大幅なキャリアアップができない限りは、転職・独立をする前にワンルームマンション投資をスタートさせましょう。

上場企業で正社員、年収400万円以上ありの3年以上の勤続年数がある方というのは、実は日本でほんの一握りなのをご存知でしょうか。つまり、実際にこの条件でワンルームマンション投資ができるのは日本人の労働人口の3％程しかいないのです。

つまり、この条件で融資が組める方というのは選ばれた人だと言っても過言ではありません。ワンルームマンション投資は誰でもできるものではありません。そのチャンスを持っているのであれば、一度打診してみることをお勧めします。

そして、最大限に融資を引いた後、転職、独立にトライしましょう。資産形成ができているという自信は、新しい環境でさらなる力になってくれるかもしれません。