ワンルームマンション経営を始めて以来、空室に困ったことがないという玉木怜さん。

玉木さんは、なぜ空室に困らないのか？？そのヒミツを、一緒に探っていきましょう。

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インタビュー内容

インタビュアー

空室のお話をお伺いする前に、まずワンルームマンション投資を始められたきっかけを教えてください。

結構前の話になりますが、大学時代に株式投資のサークル活動を主催していたんです。アルバイトとして塾の講師をしていたんですが、アルバイト先で同じ大学の経営学部の同級生と偶然知り合って、友人になったんです。その同級生がメチャクチャ株式投資に詳しかったんです。

彼と話すうちに僕も株式投資に詳しくなっていき、気がつけばどっぷりハマっていました。同じ学部の同級生にも話しているうちに彼と私の投資が評判になり、株式投資サークルを主催するようになったんです。

「アベノミクス」が始まる前でしたが、私たちの周りで株式投資が流行っていました。私はというと、塾のアルバイトで稼いでは株式投資にお金を回していました笑。

その頃から、投資のポートフォリオとして現物資産の重要性は理解していました。「社会人になったら不動産投資も」と興味は持っていたんです。不動産投資の中でも手離れが良いワンルームマンションに目をつけていました。サークル内でもよく不動産論議はしていました。

当然ですが学生では購入できなかったので、今の会社に就職し購入できる勤続年数になった2014年に、1件目のワンルームマンションを購入したんです。

インタビュアー

学生の頃から資産運用していたなんてスゴイですね！　しかも株式投資のサークル活動を主催していた方には始めてお会いしました。ちなみになんですが、もし学生のころに融資が出ていたらマンション投資を始めていたと思いますか笑？

お～！かなりイイ質問というか、うれしい質問ですね。即答になっちゃいますが、確実にしていたと思います笑。

学生時代は、アルバイトで稼いだお金をほぼ株式投資につぎ込んでいたんです。つぎ込みすぎて、生活がかなりおそまつなことに。。（苦笑）さらにデイトレードをメインにしていたので大学にはほとんど行かず、学業はかなり疎かに。。苦笑

もちろん、コンスタントに年利で20%以上は稼いでいました。でもそれで実感したんですが、結局は自分の元手が結構必要になってくるんです。100万円の元手で運用して年利20%の利益を出しても、年間20万円にしかなりません。

反対に不動産は元手が不要で、融資の返済は入居者(の家賃)がしてくれます。株式投資を経験したことで、ワンルームマンション投資の魅力を反面教師的に理解した感じです。

インタビュアー

学生時代に注力された株式投資のおかげで、マンション投資の本質的なメリットを理解されたわけですね。しかも学生時代にとは、驚きです。

ちょっと前置きが長くなっちゃいましたが、今日のメインに移りたいと思います。玉木さんはマンションを購入されてから空室で困ったことがないとお聞きしていますが、その理由を教えていただけませんか？

はい、最初にマンションを購入してから4年ほど経過していますが、保有する3物件すべてで空室になったことがありません。というか、空室になり得ない物件を保有しているんです。

インタビュアー

というと、おそらく法人の借り上げ物件ですね？

まさに！「法人契約物件」というやつです。僕が保有する3物件では、入居者が「一般の個人の方」ではなくて、すべて「法人」なんです。

釈迦に説法かもしれませんが、企業が社員寮を自社で保有するところが少なくなってきている中で、福利厚生の一貫でワンルームマンションを社宅として借り上げる企業が増えてきています。

大手のデベロッパーですと、年間の供給戸数が他社よりも多いので企業からの事前相談も多く、マンションを開発している段階でマンション一棟の半分以上が法人の借り上げで占められることも少なくないようです。

法人の場合、10年〜20年単位で契約が継続するのが一般的で、その期間中は空室リスクはゼロということになります。実際に私が購入した物件は全て法人契約ですが、契約は一度も途切れたことはありません。

インタビュアー

法人契約の物件はおいしいですよね。確かに個人の場合で平均入居期間は2～3年と言われている中で、法人の契約期間はずっと長いですよね。それにしてもよくご存知ですね？

はい！学生時代からサークルで調べていましたからね。大学OBでワンルームマンションを保有されている先輩にインタビューをしに行ったときに知りました。

物件はまだまだ増やしていく予定ですが、全て同じ業者さんから購入しようと思っています。法人契約の物件のみ希望なんです。購入前に色んな業者さんを調べたんですが、法人契約の件数が圧倒的に多いのがその業者さんだったんです。

インタビュアー

ちなみに、その業者さんって、○○さんですよね？

はい、○○さんです笑。

インタビュアー

数ある業者さんの中でも法人契約がダントツに多いですよね。さすが学生時代から投資を経験されてきた玉木さんですね。目の付け所、ウマすぎます笑。

最後に、長年経験されてきた投資家として、今後の見通しを教えてください。

ワンルームマンション投資に関しては、少なくとも、あと3件は購入していきたいですね。

株式投資も趣味程度に継続していますが、まずは本業です。自分のキャリアアップを考えると、今は仕事に集中すべき時かなと。学生時代は短期運用に目がいってしまい、自分のお金と時間を株に注力してしまいましたので。。

いま同じようなことをしてしまうと、本業の仕事が手につかなくなってしまうので、それだけは避けたいと考えています。仕事で出世したり給与が増えていけばもっとワンルームマンション購入できるチャンスも広がりますしね。仕事に集中です！

なので今のスタンスは、手離れのいい長期運用ですね。時間はかかりますが、着実に自分の資産が増えていきます。

インタビュアーによる総評

首都圏のワンルームマンションの平均稼働率が95%(※)と、ワンルームマンション投資はそもそも空室リスクは低いと言えます。(※公益社団法人日本賃貸住宅管理協会より)

その中で、玉木さんのように「法人契約物件」を購入されている方がたまにいらっしゃいます。法人契約物件では空室リスクを限りなくゼロにできるので、安心したマンション経営が期待できます。

事前にそれを調べ上げて、自身の全物件で法人契約されている玉木さんは、さすがだと感心させられました。

反対に、不幸にもワンルームマンションで失敗されそうな方が少なくないのも事実です。将来のために買い物をして失敗してしまうのは、本当に不幸なことです。

このサイトは、そういった人達を救済する想いも込めて、立ち上げました。

ワンルームマンションで

などなど、お悩みの方もいらっしゃると思います。

そういった相談にも日々のっていますので、気軽に研究員、もしくはJOMAまでお問い合わせくださいね。

ちなみに、この記事をご覧になった方は、かなりラッキーかもしれません。JOMAと交流が深い業者さんのひとつが、玉木さんが懇意にされている○○さんです。

焦らせるつもりは全くありませんが、(当然ですが)法人契約物件はかなり人気で、知っている人はピンポイントで狙っています。販売を開始すると、法人契約物件から売れしまうのが実情です。

なので、法人契約物件をゲットしたいと思ったあなた、早めに動き始めるのが吉ですよ。