お知らせinformation

category 購入後

ワンルームマンション投資で購入後にかかるすべての経費一覧

ワンルームマンション投資は家賃収入という安定的な収入がある反面、経費が掛かってくるものです。ある程度の目安がないと、経費の準備ができません。

そのため、今回は購入後にかかる経費のお話をしていきます。

ワンルームマンション投資は「家賃収入」-「経費」=利益となります。家賃収入は規模が増えない限り、金額を大きく上げることはできません。しかし、経費は抑えられる可能性があります。

ワンルームマンション投資を成功させるためには経費の把握が大切になってきます。いつ、どんな時にいくら出ていくのかを確認し、確実な資産形成をしていきましょう。

ワンルームマンション購入後にかかる経費はどんな種類があっていくらかかる?

ワンルームマンション購入後、マンションにかかる経費は4つあります。

①管理費
②修繕積立金
③修繕積立基金
④部屋の設備の交換、メンテナンス費用

この他に、ローン返済や税金の支払いといった経費もありますが、固定費となり大きな変動はありません。今回は、マンション自体にかかってくる経費についてお話をしていきます。

ワンルームマンション購入後にかかる経費①:管理費

ワンルームマンションの管理費には、具体的に以下のような事柄が含まれています。標準管理規約第27条では、管理費は以下の支出に充てることができる旨が定められています。

  • 人件費(管理人)
  • 公租公課
  • 共用設備の保守維持費及び運転費
  • 備品費、通信費その他の事務費
  • 共用部分等に係る火災保険料その他の損害保険料
  • 経常的な補修費
  • 清掃費、消毒費及びごみ処理費
  • 委託業務費
  • 専門的知識を有する者の活用に要する費用
  • 地域コミュニティにも配慮した居住者間のコミュニティ形成に要する費用
  • 管理組合の運営に要する費用
  • その他敷地及び共用部分等の通常の管理に要する費用

管理費は家賃の3~5%が相場です。家賃から毎月引かれるものとなります。

管理費の多くが賃貸管理会社との委託管理費に充当され、マンションを分譲する会社の系列の管理会社などに委託することが一般的です。

「エレベーター基数が多い」「敷地が広い」「共用設備が充実している」とったマンションでは、どうしても管理費の金額が相対的に高くなります。よって、過剰な共用設備がある場合には経済的に重荷になることもあります。

ワンルームマンション購入後にかかる経費②:修繕積立金

修繕積立金とは、購入したマンションの共有部分の修繕に充てられる費用です。マンションの長期的資産価値を保つため、将来の大規模修繕に備えて貯蓄しておくために徴収されます。

具体的には屋上防水、外壁塗装、給排水管の取り替え等に使われます。各部屋のオーナーから毎月定額で徴収されます。

共有部の修繕業務はすべて建物管理会社主導で実施されるので、オーナーとしては特にすることはありません。

管理といっても賃貸管理(プロパティマネジメント)をする会社と建物管理(ビルマネジメント)をする会社は別です。長期間のワンルームマンション投資では特に建物管理が大切です。建物管理会社の修繕計画や評判は内情に精通している人に聞いたほうが無難でしょう。

建物管理会社の計画がずさんだと思わぬ追加の修繕積立金が必要になるケースがあります。

ワンルームマンション購入後にかかる経費③:修繕積立基金

「修繕積立基金」とは、修繕積立金の一部を新築購入時に支払うものです。こちらは購入時に「諸費用」の項目に含まれてしまっていることが多く、あまり認知がされていません。こちらの修繕積立基金が支払われていることにより、毎月の積立金額が抑えられています。

金額は物件の規模や構造、所有する住戸の広さなどによって異なりますが、修繕積立金の50カ月分前後が一般的です。

こちらは購入時に一括で払うため、その後追加で請求されることはありません。

修繕積立基金(修繕積立一時金)があるおかげで、いざというときに別途修繕積立金を徴収しなくて良くなるわけです。

中古でマンションを購入する場合は修繕積立金がいくら貯まっているのかを必ず確認してください。少ない場合は建物管理がうまく機能していない可能性があります。

ワンルームマンション購入後にかかる経費④:部屋の設備の交換、メンテナンス費用

ワンルームマンション経営の経費で一番気を付けなければならないのが、購入後の部屋の設備交換や修繕のお金です。こちらの経費が抑えられるかどうかで資産形成に大きな影響が出てきます。まずは一覧をご覧ください。

設備名 交換期間目安 費用目安
電気コンロ 8~10年 4.5万円
ガスコンロ 10~12年 5万円
照明器具 10~12年 0.5~2万円
エアコン 10~15年 5~6万円
給湯器 15~20年 10~15万円
フローリング 20~25年 10~30万円
配管(専有部分) 20~25年 15~30万円
キッチン 25~30年 10~30万円
トイレ 35~40年 10~30万円
ユニットバス 35~50年 50~60万円
水回り全般
(パッキン交換、水漏れなど)
退去時、または都度 1ヶ所交換、修理につき1万円
退去時のリフォーム費用
(壁紙の張り替え等)
退去時都度 2~10万円
※敷金で相殺

交換時期は様々ですが、かかる費用は決して安いとは言えないものばかりです。しかし、全部が全部オーナー負担になるわけではありません。

上記一覧以外のクロス交換やクリーニング等退去時に発生する費用に関しては、ほとんどの場合が敷金で賄えるので、オーナーの負担はかかりません。また、入居者の過失による故障や交換が必用なものに関してはもちろん入居者に請求できます。

賃貸管理会社によっては家賃の5%の手数料でリフォーム代金も無償で行ってくれるところもあります。(コンロやエアコン、トイレなどは別ですが)

その他に、配管や水回り、電気系統については、場合によって保険が適用できることもあります。

例えば、ネズミやシロアリによる被害であったり、雷等の自然災害によって壊れてしまった時です。必ず、「何が原因で壊れたか」ということをチェックしましょう。その場合、もちろんオーナー負担はほぼ0になります。

逆に、経費を掛ける必要がある設備もあります。キッチンや水回りです。こちらは入居者が部屋を決める際、とても重要な設備となります。そのため、経費節約のために交換をしなかったり、いかにも安価だと分かるものは入居者が決まらない原因にもなります。

何にお金をかけ、何を節約するかをじっくり考えて経費を使いましょう。また、労力にはなりますが、設備を交換をするときは「相見積」をとることが大切です。この作業をすることで、値段の交渉ができ、結果、経費削減につながります。

【まとめ】「思わぬ出費」が出ないように設備費の積立をし、保険の契約内容を熟知しておきましょう

部屋の設備が、いつどのような形で壊れるのか予測するのは不可能です。しかし、事前にどのような経費が発生するのか、また、保険が適用できるのか等を知ることで、リスク回避ができることもあります。

あまり質の良くないワンルームマンション業者の営業マンは、こういった細かな出費に関してあまり説明しない場合も多く見受けられます。

購入して歳月が経ってから、「こんなはずではなかった…」とならないためにも、ワンルームマンション投資スタート後にかかる設備の取り換え・修繕費用を見据えた上で、収支計算をしていきましょう。

ワンルームマンション投資に失敗しないためには、しっかりとしたシュミレーションを立てることが大切です。わからないことがあればぜひ協会員に相談をしてください。

LINEで気軽に無料相談!