ワンルームマンション経営のおかげで49歳で独立し、ご自身の好きな趣味を満喫されている内山雄二さん。今では、週の半分以上は伊豆で過ごし、ご自身の趣味が高じてそば屋まで開店してしまいました。

ワンルームマンション経営を活用して、49歳での独立に至った経緯は必見です！

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インタビュー内容

インタビュアー

ワンルームマンション経営で独立された内山さんに、まず最初にお聞きしたいことがあります。ワンルームマンション経営を始められたきっかけを、ぜひ教えてください。

従兄弟がワンルームマンション経営をしていたんです。お正月で親戚が集まったときに話を聞いたのがきっかけでした。ワンルームマンション経営は怪しいなと思っていたのですが従兄弟がやっていることもあり業者さんを紹介してもらいました。

不安もありましたがワンルームマンション経営の先輩に従兄弟がいたので何かあれば聞けると思い、30歳のときにワンルームマンションを始めて購入しました。

当時の融資条件として、10％の頭金を入れる必要があったのですが、預貯金が少し貯まっていたので、30%近く頭金を入れました。

また、当初から55歳までにサラリーマンをリタイアしたいと考えていた私は、始めての購入段階で、毎年少なくとも200万円を給与とボーナスから捻出して、繰上げ返済していこうと強く決心していました。

インタビュアー

当初から独立を目指して計画的に繰上げ返済されていたんですね！　素晴らしいです。具体的に、どのような手順で繰上げ返済をしていかれましたか？　ここは他の方も気になるポイントだと思いますので、ぜひ詳しく教えてください。

特に工夫とかなくて、非常にシンプルですよ笑。購入した物件順に繰上げ返済をしていっただけです。繰上げ返済する度に、毎月の返済額が少なくなっていき、毎月のキャッシュフローが多くなります。

そのキャッシュフローも繰上げ返済に充てていくんです。さらに私の場合は、確定申告の還付金も繰上げ返済に充てていました。

その結果、最初の物件は7年で完済しました。その次は2件目の繰上げ返済ですよね。

2件目の繰上げ返済開始の段階で、すでに7年の返済が進んでいましたし、自分が給与やボーナスから捻出する200万円に加え、返済がなくなった1件目の家賃収入も繰上げ返済に充てることができます。ということで、2件目は繰上げ返済開始から4年で完済しました。

また、繰上げ返済が1件完了する度に、物件を追加で購入していきました。3件目移行は、単純に2件目までの繰り返しですね。

現状ではワンルームマンションを10件保有していますが、全てローンを完済しています。ローン返済がないので、毎月の家賃収入から管理費·修繕積立金を差し引くと、毎月80万円ほどのキャッシュフローがあります。年間では1000万円弱ですね。

インタビュアー

年間で1000万円のキャッシュフローとはすごいですね。それだけあれば、無理なく独立できそうですね。そのキャッシュフローに至るまで、計画的な繰上げ返済を地道に継続されたことが想像できます。

ちなみに、内山さんは、繰上げ返済のために給与とボーナスから毎年200万円を捻出されていたわけですが、200万円は結構大きい金額だと思うんです。この200万円を捻出するために工夫されていた事があれば、ぜひ教えてください。

はい、全てが計画性といってもイイかと思います。

まず200万円の内訳ですが、毎月給与から10万円で年間120万円、夏と冬のボーナスからそれぞれ40万円で年間80万円を積み立てていました。

この200万円は一括で繰上げ返済するのではなく、100万円貯まる毎に繰上げ返済していました。一括よりも繰上げ返済の頻度を上げた方が、繰上げ返済の度にキャッシュフローが良くなり、より繰上げ返済の原資が溜まりやすくなるからです。

また、この話をすると「なかなかお金が貯まらない」という方が結構いらっしゃいます。そういう方は、お金の貯め方そのものが誤っています。

私はお金を貯める前に、幸いにもプルデンシャル生命のライフプランナーからお金の貯め方を教わったのです。お金の貯め方には「悪い貯め方」と「良い貯め方」がありまして。。

知りたいですか笑？

インタビュアー

はい、ぜひとも教えてください！

スバリ、お金の貯め方は、方程式で表すことができます。

悪いお金の貯め方は、貯蓄＝収入－支出
良いお金の貯め方は、支出＝収入－貯蓄

なんですよね。

つまり、お金を貯められない人は、お金が入って来たらそのまま使ってしまって「残ったら貯金しよう」というスタンスなんです。

反対に、お金を貯められる人は、お金が入ってきたらまず、貯蓄分をまず確保します。内山家の場合は、給与が銀行口座に振り込まれたら、すぐに貯蓄分の10万円を違う口座へ移動していました。残ったお金がその月の消費になるんです。

もっと言えば、毎月の給与の額は、前もって大体分かっていますよね？なので、月の消費の内訳を予めて計画していました。その計画をもとに、毎月お金を消費していくんです。

これを毎月繰り返して、繰上げ返済のためのお金を確実に貯めていきました。最初に申し上げたとおり「計画が全て」なんです。

ぶっちゃけ、最初の繰り上げ返済をするまで、ちょっと苦痛でした。100万円貯金かなり大変ですからね。でも、最初の繰上げ返済をすると、毎月の返済が12,000円も少なくなったんです！

最初の繰上げ返済の結果を実感してめちゃくちゃ嬉しかったのを、今でも鮮明に覚えています。なので、1回目の繰上げ返済が終わったあとは、次の繰上げ返済が楽しみで、毎月の貯蓄が全然苦では無くなりましたね。

インタビュアー

なるほど、お金を貯める際は、その方程式、つまりそのスタンスは非常に重要ですよね。素直に凄いと思います。その積み重ねが、今の内山さんなんですね。

最後に、いまの内山さんの暮らしぶりを教えてください！

待ってました！この話を一番したかったんです笑

都内に自宅がありますが、週の半分は伊豆で過ごしています。その伊豆で、独立後にそば屋を開店しました。週末のランチ時だけお店を開いていますが、結構お客様がいらっしゃいます。

つなぎをほとんんど使わないのが私のこだわりです。「ノドごし」と「そば汁とのからみ」を重視して、細麺にしています。また、昔から釣りが好きで、釣った魚を格安でお客様にお出ししています。

実は、独立前は好きなことをして過ごそうと決めていたんです。実際、独立後は毎日が休みで、最初はスキップするような最高の気分でした。最初の1年は夫婦で海外含めいろんなところへ旅行に行ったり、ほぼ毎週伊豆で釣りをしていました。

でも、それを1年も経験すると飽きてしまったんです。ぼーっとしてる時間が多くなりました。同年代の友人はまだサラリーマンでたまにしか会えず、一緒に遊ぶ相手もなかなかいませんでした。

そんな中、たまに会う友人にそばをふるまうのが楽しみのひとつでした。ちょうど旅行が飽きたころに、昔から大好きなそばを自分で打とうと、そばうちを習いに行くようになったんです。

そばの世界は奥深く、そば打ちにどっぷりハマりました笑。いつのまにか、そばを食べてもらった人から「おいしい」と言ってもらえることが自分の喜びになっていました。

そのうち、友人たちが家族を連れて定期的に私のそばを食べに来てくれるようになりました。友人の奥様が「こんなにおいしいのに、お店を開かないんですか？」とおっしゃってくれたんです。はじめはお世辞半分と受けとっていましたが、他の人たちも言ってくれるようになり、そば屋を開く決心をしました。

お店の場所は悩みましたが、伊豆でよく釣りをしていたので、釣った魚も新鮮な状態でお店で提供しようと思い、伊豆でお店を構えました。もちろん、妻が接客で、私が料理担当です。

今では常連さんも多いですが、遠方からも私のそばを食べに来てくれる方が結構いらっしゃいます。もちろん友人も定期的に食べに来てくれますね。今となっては、そば屋が私の生きがいかもしれません笑。

インタビュアーによる総評

内山さんは、ご自身の計画を約20年間実行しつづけ、ワンルームマンション経営で見事に独立されました。

年金形成のためにワンルームマンションを経営されている方が多いと思いますが、繰上げ返済を活用することで定年前に独立することも可能なことを裏付ける事例だったかと思います。

内山さんのポイントは「計画に裏打ちされた地道な繰上返済」です。内山さんが説明された方程式は、こつこつ貯蓄を目指す方には、非常に重要な考え方だと思います。

この考え方は重要ですが、それを実行し続けることはまさに「言うは易く、行うは難し」です。

それを実行し続けたからこそ、内山さんの今があるんですね。私もまだまだ投資の途上なので、内山さんの話は本当に勉強になりました。

私は500人以上のオーナーの方とお会いしてきましたが、ここまで地道に計画を実行されてきた方は本当に稀です。でも彼は実際それを実行し、自身の将来プランに一歩ずつ近づいていったのです。

不動産投資に関わらずではありますが、計画とその継続的な実行は、成功する上で大事な要素だとつくづく思いました。

とにもかくにもワンルームマンション経営は、より良い人生を導いてくれます。

内山さん以外にもこういった成功事例をたくさん聞いたりしています。