仕事も安定してきて、結婚をする人が増えてくる20代後半から30代。夢のマイホーム購入を検討しだす時期ではないでしょうか。

しかし「ワンルームマンション投資は後々するとして、とりあえずマイホーム！」と、何も考えずに住宅購入を先にしてしまうと、今後の投資プランに大きな悪影響を及ぼします。住宅購入を先にしてしまうと、本来購入できる投資物件数が半分以下になってしまうことがあるのです。

ローンを組むという行為はマイホームもワンルームマンション投資ともに同じなのに、なぜ順番が影響してくるのでしょうか。

今回はその理由についてお話していきます。

住宅購入とワンルームマンション投資を検討しているなら、ワンルームマンション投資を優先するべき！その理由とは？

マイホーム・投資に関係なく、不動産を購入する場合は金融機関に融資をしてもらう人が大半です。その融資の審査は簡単に通るものではなく、厳しい審査になります。

銀行融資の審査基準を分かりやすく解説しながら、ワンルームマンション投資を先に始めた人と、マイホームを購入してからワンルームマンション投資を始めた場合に、どんな差が生まれるのかをお話していきます。

ワンルームマンション投資をする前に住宅ローンを組むと「負債」とみられ、融資がおりにくくなる

融資の審査には主に「給与収入」「副業収入」「所属している会社の規模」「勤続年数」そして「負債の有無」の確認があります。

「負債の有無」と聞くと「消費者金融からの借金？」と思うかもしれませんが、これだけではないのです。ローンで購入した「自宅」「車」「エステ代」「リボ払い」等も負債に入ります。理由は「毎月支払いが生じる」ものだからです。

例えば、ワンルームマンション投資をスタートさせようと思っている、年収600万円、毎月の手取りが40万円のサラリーマンDさん、Yさんの2人がいたとします。（※扶養家族などは考慮しないものとします。）

Dさんは毎月15万円のマイホームのローン返済があります。Yさんは社宅に住んでいてローン返済はありません。

この2人がワンルームマンション投資を始めようとしたとき、銀行ではこのような審査をしています。

Dさんが毎月自由に使えるお金は40万円【給与収入】－ 15万円【住宅ローン】＝25万円。このように住宅ローンを組んでいる場合、負債とみなされ、手取り額から引かれます。そのため、Dさんが毎月自由に使えるお金は25万円とみなされ、融資審査の基準になります。

一方Yさんはローンがないので、自由に使えるお金が40万円だとみなされます。

つまり、ワンルームマンション投資ローンを組む前にローンを組んで自宅や車を買うと、融資枠を狭めてしまう厄介なものになるのです。

とはいえ、もちろんマイホームを購入した後でも、ワンルームマンション投資はできます。ワンルームマンション投資を始める前か後では、将来的には大きな差が生まれるのです。文章だけでは分かりにくいので、どれくらいの差が出てきてしまうのかを表を交えて解説します。

本来4部屋買える人が、1～2部屋しか買えなくなる！

金融機関の審査が厳しいお話をしましたが、一番重要視しているのは「その人に返済能力があるかどうか」です。毎月自由に使えるお金がいくらあるのか判断し、「生活費に困らない程度のお金が残るよう融資」ということをしています。

（※これは法律ではないため銀行によって基準は異なります。ここでは一般的な投資用マンションに融資をしている銀行を対象としています。）

ワンルームマンション投資を先に始めたYさんの場合

ワンルームマンション投資を先に始めたYさんの場合、最低、8万円残れば生活できるでしょう！という判断をされ、4部屋まで購入可能と判断されました。

表では自由に使えるお金が8万円になっていますが、これは銀行の判断の話です。ワンルームマンション投資の場合ローンの返済は物件に住んでいる人の家賃がしてくれるので、実際に自由に使えるお金はほぼ40万円のままです。

マイホームを先に買い、ワンルームマンション投資を後に始めたDさんの場合

マイホームを先に買い、ワンルームマンション投資を後に始めたDさんの場合は、まずマイホームのローン返済が15万円あるため、自由に使えるお金が25万円から審査スタートになっています。そのため、融資できる物件は2部屋までと判断されてしまいました。

おまけに、マイホームのローン返済があるので、実際に使える自由なお金も25万円のままです。

同じ手取りなのにもかかわらず、マイホームを先に買ってしまったことにより、2部屋分買い損ねてしまったDさん。将来的にYさんと比べて家賃収入も半分になってしまうことがわかります。

このことから、ワンルームマンション投資を先にスタートされた方が良い理由はお分かりいただけましたでしょうか。

次に、資産形成の観点から、マイホームとワンルームマンションの違いについてお話をしていきます。

ワンルームマンション投資を先にした方が資産を築くためには圧倒的に有利！

同じ時期に同じ価格で「マイホームを購入した場合」と「都内ワンルームマンション2部屋を購入した場合」のローン完済後の資産価値を比較しました。

両者とも数十年後にはローンが完済しています。そのため結果として「無借金の不動産を所有」していることになります。しかし、その資産価値が全く異なります。

急に現金が必要になってしまった場合、マイホームは購入価格から値段が上がるということはまず見込めません。そして、今までローン返済を自らの預金から支払っているので、売却益が出たとしても今までのローン支払総額を考えるとマイナスになります。

一方、ワンルームマンションの場合は価値が下がるどころか、上がっている可能性さえあります。例え下がっていたとしても、ローンの返済はほとんど家賃がしてくれているので、売却益がそのままプラスになります。

また、マイホームは家賃が掛からないというメリットもありますが、毎月16万円の不労所得を賃貸の家賃に充てれば、これも家賃が掛かっていないことと同じと言えますね。

資産形成の視点で見たマイホームとワンルームマンションの決定的な違いは「収益を生み出すか、生み出さないか」この違いです。

当研究所では、収益を生み出してくれるものを「資産」だと定義しています。マイホームは全く収益を生み出さないので「負債」と定義しています。いかに負債を持たず、資産価値のあるものだけを購入できるかが、資産形成を考えたときの重要なポイントとなります。

ワンルームマンション投資をしていても、住宅ローンは問題なく組める

とはいえ、マイホームを持つということは誰もが夢見るものです。ワンルームマンション投資を先に始めてしまえば、マイホームを購入しても全く問題ありません。

しかし、今までの話からすると、「自由に使えるお金」がそこまでないので、思った融資額に届かないのでは？と考えてしまいます。もちろん、銀行や信金にお願いすると今までの話通り、融資がおりにくい可能性があります。

ところが「フラット35」というローンであれば、金融機関のローンの有無関係なく、融資を引くことができるのです。

ちなみに、銀行の変動金利は0.5％程（2018年8月現在）で、フラット35は固定で1.3％です。0.8％の金利の差は大きい、それだったら先にマイホームを購入したい！と思うかもしれませんが、目先の利益につられてはいけません。

フラット35でローンを組んでも、長い目で見るとお得なことがわかります。

『銀行融資』は『確定申告』で融資可否が決まる

変動金利の銀行融資の場合は、今までの話と理屈は同じで「使える金額がいくらあるのか」＝「確定申告」から判断されます。そのため、ワンルームマンション投資開始直後はほぼ赤字になり、確定申告の収入が下がっているので時期を改めた方が賢明です。

金利は変動で今の時期（2018年8月現在）で金利は0.5％程です。

『フラット35』は『源泉徴収』で融資可否が決まる

フラット35は、源泉徴収の確認のみとなります。つまり、どんなにローンを組んでいても給与収入しか確認されないのです。その変わり、源泉徴収が貰えるサラリーマンであることが条件です。また、金利が変動に比べて高く、固定という点があります。

こちらがクリアできていれば、ワンルームマンション投資で融資枠を使い切った後でも問題なくマイホームを手に入れることができます。

フラット35の金利については不満があるかと思いますが、長い目で見ると印象が変わると思います。以下の表を見てください。

Aさん（年収700万）：先にマイホーム購入後にワンルームマンションを1件購入
Bさん（年収700万）：先にワンルームマンション4件購入後にフラット35でマイホーム購入

多くの人が金利の低い方に惹かれてしまします。しかし、目先の利益ではなく、長い目でみてみましょう。変動金利で年間約20万円節約するか、フラット35でローンを組んでも、ワンルームマンション4部屋で年間384万円の資産を築くか、どちらがお得かは明確です。

ワンルームマンション投資で融資枠を使い切ってからでも、マイホーム購入は遅くない理由はご理解いただけましたでしょうか。

相談に来られる方で、上記の話を理解すると、「今持っているマイホームを売却してワンルームマンションを購入してから、またマイホームを購入しよう！」と考えられた方がいました。

しかしながら、一軒家の値下がり率は激しく、売却査定をすると1000万円以上の赤字となることがわかりました。泣く泣くマイホームの繰り上げ返済を頑張るしかないとなったのです。

ちなみにフラット35といっても5年間は変動金利で0.6%の金利になるようなキャンペーンを行っています。当研究所に相談された方もこの方法で購入している方が多数います。上記の相談者のようにならないために、購入の順番は気を付けましょう。

まとめ

ワンルームマンション投資とマイホーム購入は同時期くらいに悩むものです。しかし、始める順番を間違えると、思ったような投資ができなくなってしまいます。

ワンルームマンション投資を先にスタートした方が良いということがお分かりいただけたかと思いますが、ここでお話しているワンルームマンション投資は都内新築に限ったお話です。

これが、地方1棟マンションだったり、立地の悪いその他のワンルームマンションであったら話は別です。資産価値のある都内ワンルームマンションだから投資をする価値があるのです。