不動産投資トラブルと解決策!やばい会社の特徴や弁護士相談も解説

この記事では、不動産投資におけるトラブルについて、よくあるトラブルの種類や実際に騙された事例、トラブルに巻き込まれたときの解決策などについて紹介します。

不動産投資では大きな利益が得られる半面、投資家を騙して利益を得ようとする悪徳業者が存在するのも事実です。特に、投資初心者は不動産投資に関する知識や経験が少ないので、不動産投資トラブルに遭わないように十分に注意しなければなりません。

不動産投資を検討している方のために、やばい不動産投資会社の特徴や無料相談窓口の活用方法、トラブルを弁護士に相談するメリットなどについて紹介し、終盤では不動産投資トラブルを避けながら成功するポイントについても解説します。

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1 不動産投資におけるトラブルとは？
2 よくある不動産投資トラブルの事例と回避ポイント
3 やばい不動産投資会社の特徴とは？
4 不動産投資トラブルに巻き込まれたときの対応策
5 不動産投資トラブルを弁護士に相談するメリット
6 不動産投資トラブルを避けながら成功するためのポイント
7 この記事のまとめ

不動産投資におけるトラブルとは？

不動産投資では、リターンが得られる反面リスクも存在します。また、リスクに伴うトラブルも発生するので、投資初心者は注意しなければなりません。

ここからは、不動産投資におけるリスクやトラブルについて解説します。

投資初心者が巻き込まれやすいリスク

不動産投資にはメリットがある一方でリスクも潜んでいるので、投資初心者はリスクを理解しておかなければなりません。

不動産投資では、入居者が集客できない空室リスクや入居者が家賃を支払わない滞納リスクがあります。また、老朽化に伴う修繕リスクや自然災害リスク、不動産価格や家賃下落のリスクにも注意が必要です。

さらに、変動金利型のローンで資金調達する場合には、金利上昇リスクにより資金計画が狂ってしまう可能性についても考慮しておきましょう。

投資初心者が特に注意すべきトラブルの種類

投資初心者が特に注意すべきトラブルとして、購入時に不動産会社から騙されてしまうケースがあります。
高い入居率と説明されたものの、実際には空室が多く収益が得られないトラブルや、手付金や売買代金を支払ったにもかかわらず不動産を購入できないトラブルなどです。

また、サブリース契約に関するトラブルも増加しています。空室リスクを回避する対策として説明されて契約したものの、実際には不利な条件が付けられていたというケースも多く見受けられます。

よくある不動産投資トラブルの事例と回避ポイント

ここでは、よくある不動産投資トラブルの事例と回避ポイントを4つ紹介します。

悪意を持って消費者から不当に利益を得ようとする不動産会社も存在するので、同様の手口で騙されないように理解しておきましょう。

手付金詐欺の手口と被害に遭わないための注意点

手付金詐欺とは、不動産を購入する際に売買契約を担保するために支払った手付金を騙し取られる詐欺です。

具体的な手口として、「手付金を支払わないと物件が押さえられない」などと説明され、本来は売買契約と同時に支払う手付金を先に支払ってしまったあとに不動産会社と連絡が取れなくなってしまい、手付金が返済されず不動産も購入できない事例が発生しています。

手付金詐欺の被害に遭わないための注意点として、不動産会社が信頼できる業者かどうかを見極めることが重要です。手付金の支払いを過度に急かしてくる場合は、悪徳業者である危険性があります。
また、売買代金の20%を超える手付金を要求してくる業者については、冷静になって慎重に判断しましょう。

満室偽装詐欺の実態と見抜く方法

満室偽装詐欺とは、実際は空室が多い物件にもかかわらず満室であるかのように偽装し、不人気物件を販売する詐欺です。

満室物件と偽装するために、サクラを雇って事前に入居させておくケースや、空室の部屋にカーテンをつけて入居しているように誤認させるケースもあります。物件を購入した途端にサクラが一斉に退去するので、賃料収入の計画が崩れてしまいます。

満室偽装詐欺を見抜く方法として、レントロールで入居状況を確認することが有効です。レントロールとは、賃貸物件の契約情報の一覧表であり、各部屋の契約状況を見ることができます。直近で入居者が不自然に増加している場合や、フリーレント契約が多い場合は、満室偽装を疑ったほうがよいでしょう。

二重譲渡詐欺の危険性と防止策

二重譲渡詐欺とは、売主である不動産会社が同一の不動産を複数の買主と売買契約を締結し、譲渡することを約束する詐欺です。

具体的には、不動産会社と売買契約を締結し購入代金を現金で支払ったものの、不動産会社は別の買主とも売買契約を締結して不動産登記をしてしまい、物件を所有することができなくなってしまうトラブルが発生しています。

二重譲渡詐欺を防止する対策として、不動産登記を確認することが一番です。購入代金を支払う際には、不動産登記がされていることを確認しましょう。
また、金融機関ローンを利用する契約は二重譲渡詐欺ができないので、現金のみでの不動産購入をしつこく提案してくる不動産業者には注意が必要です。

サブリース契約の落とし穴とトラブル回避のポイント

サブリース契約とは、不動産会社が投資用物件を借り上げすることで、空室が発生した場合でも家賃を保証するスキームです。

空室リスクが回避できるサービスとして人気である一方、「家賃保証」だけを説明され、定期的に賃料が見直されることを知らずに賃料が減額され、想定していた収入が得られなくなるケースが発生しています。しかも、減額に応じない場合は、サブリース契約の解除を通達される事案も少なくありません。

サブリース契約のトラブルを回避するためには、サブリースの契約書をしっかり理解することが重要です。家賃保証の期間や条件、家賃保証の更新タイミングや減額条件は最低限押さえる必要があります。なお、礼金や更新料の受取先も確認しておきましょう。

やばい不動産投資会社の特徴とは？

不動産投資トラブルを起こす不動産投資会社には、ある共通した特徴があります。そこに気づけば、未然にトラブルを回避できるでしょう。

ここからは、やばい不動産投資会社の特徴を紹介しますので、よく観察してみてください。

怪しい業者の見分け方と危険サイン

怪しい業者の見分け方として、会社の状況をチェックすることが有効です。具体的には、事業歴が長く業績が好調な会社や、顧客の口コミが良い会社は信頼できるといえます。

また、「おとり広告」は怪しい業者の危険サインです。成約済みの物件や取り扱っていない優良物件を掲載する手法ですが、宅地建物取引業法にて禁止されています。
さらに、現地確認が困難な物件を販売するケースや、手付金の支払いを強要する場合も怪しい業者といえるでしょう。

「絶対に儲かる」と言われたら要注意

不動産会社の営業担当から「絶対に儲かる」と言われたら要注意です。

投資にはリスクとリターンが必ず共存しています。不動産投資のリスクは、入居者が入らずに賃料が得られない空室リスクや物件価格が下落する元本割れリスクなどです。

つまり「絶対に儲かる」投資はあり得ない話であり、そのような営業トークをする不動産会社は信用できません。また、メリットばかりを強調し、リスクを一切説明しない会社も疑ったほうがよいでしょう。

国土交通省のブラックリストに載る不動産会社の実態

国土交通省では、「ネガティブ情報等検索サイト」と呼ばれるブラックリストを作成し、Web上で公開しています。

「ネガティブ情報等検索サイト」とは、過去5年間で国土交通省が行政処分を行った所管の事業所を公表したサイトです。建設業や運送業、自動車製造業や旅行業などが対象となっており、不動産会社も含まれています。

サイトでは、処分内容や違反行為の詳細を閲覧可能です。不動産購入にあたっては事前に調べたほうがよいでしょう。

不動産投資トラブルに巻き込まれたときの対応策

不動産投資でトラブルに遭ってしまった場合でも、無料相談できる窓口があるので一人で悩む必要はありません。

ここでは、不動産投資トラブルに巻き込まれたときの対応策を紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

不動産投資で騙されたら誰に相談すべき？無料相談窓口の活用方法

不動産投資で騙されたら、一人で悩まずに第三者に相談したほうが早期に解決できるでしょう。相談費用が気になる方のために、様々な無料相談窓口が準備されています。

明らかな詐欺事件に遭ってしまった場合には、弁護士事務所の無料相談を利用するとよいでしょう。ほとんどの弁護士事務所では初回相談が無料なので、自分に合った弁護士を探すこともできます。

解決資金が気になる方は、国が運営する法テラスへの相談も有効です。電話やメールでも相談を受け付けており、事態に応じて弁護士紹介もしてくれます。また、弁護士費用や裁判費用を立替してくれる民事法律扶助制度も利用可能です。

まず相談を聞いてほしい方は、国民生活センターや消費者ホットラインでも対応しています。消費者トラブルの解決に向けて、情報提供や各種手続きサポートを無料で行う組織です。

不動産トラブル相談所の役割と活用の仕方

ハトのマークでおなじみの「全国宅地建物取引業協会連合会」では、不動産無料相談所を全国の都道府県に設置しています。

不動産無料相談所では、一般的な不動産に関する相談に加え、宅建業法第64条の5に基づく会員宅建業者に関する苦情の解決も対象業務です。
申出人への助言や事情調査、会員業者への苦情解決要請などを行います。

不動産投資トラブルを弁護士に相談するメリット

不動産投資トラブルを迅速に解決するためには、弁護士への相談が有効です。弁護士費用はかかりますが、それ以上のメリットが得られるでしょう。

ここでは、不動産投資トラブルを弁護士に相談するメリットを紹介します。

専門的な知識がある

不動産投資トラブルを専門に扱う弁護士は、専門的な知識がある点がメリットです。

不動産投資トラブルでは、不動産に関する知識はもちろん法律や税金など幅広い知識が求められます。その点において、不動産会社は知識や経験を有しているため、個人では情報格差が大きく不利になりかねません。

一方で、不動産投資トラブルに強い弁護士は法律のプロであると同時に、不動産トラブルに関する知見も豊富なので頼れる存在です。

トラブル解決のための交渉力

弁護士は、不動産投資に関するトラブル解決のための交渉力を持ち合わせている点もメリットです。

不動産投資詐欺を行うような業者は、強硬な態度を取ったり、のらりくらりと対応を引き延ばしたりしてくる可能性があります。そのような状況で、素人だけでのトラブル解決は非常に困難です。

トラブル解決経験が豊富な弁護士であれば、訴訟や強制執行も視野に入れながらプレッシャーをかけ、早期解決に向けた交渉力を発揮してくれるでしょう。

法的手段を講じることができる

不動産投資トラブルを担当する弁護士であれば、法的手段を講じることができる点もメリットの一つです。

不動産投資トラブルでは金銭被害が発生しているケースがほとんどなので、被害金額を取り戻さなければなりません。その場合には、支払督促や民事訴訟などの法的措置を行う必要がありますが、素人が独自で行うのは困難です。

弁護士であれば、様々な法的措置にも迅速に対応してくれるので、安心して委任できるでしょう。

刑事事件としての対応も可能

不動産投資トラブルを相談できる弁護士であれば、刑事事件としての対応も可能です。

例えば、不動産購入資金をだまし取られたり、相場より高額な金額で売りつけられたりするようなトラブルは、民事だけでなく不動産投資詐欺として刑事事件に発展する可能性があります。

刑事事件として告訴する場合には、当然弁護士に対応してもらうことが必要です。悪質なトラブルに巻き込まれた場合には、刑法に強い弁護士に依頼することも検討しましょう。

弁護士費用の目安

不動産投資トラブルを弁護士に相談するうえで、弁護士費用が気になる方も少なくないでしょう。一般的な弁護士費用には、「相談料」「着手金」「成功報酬」の3つがあります。

相談料とは、弁護士に相談する際に求められる費用で、1時間あたり1万円程度が相場です。
また、着手金とは依頼する際に支払う料金で10万円〜30万円程度となっています。成功報酬はトラブルが解決した際に支払う料金で、経済的利益の10%〜20%が一般的です。

不動産投資トラブルを避けながら成功するためのポイント

不動産投資トラブルを避けながら成功するためのポイントとして、不動産投資の知識を身につけることが大切です。物件の適正相場や法律知識、クーリングオフなど、不動産会社からの情報を鵜呑みにせず、自分で理解することでトラブルは避けられます。

また、疑問や不安はすべて不動産会社に質問する姿勢も大切です。どんな小さなことでも曖昧にせず、とことん質問することで不動産会社の顧客対応も見えてくるでしょう。

さらに、その場では決めずに第三者に相談するのもポイントです。客観的な立場で見ることで詐欺に気づけるかもしれません。

この記事のまとめ

不動産投資におけるトラブルについて、やばい不動産投資会社の特徴やトラブル事例、解決策や不動産投資トラブルを避けるポイントなどについて解説しました。

不動産投資では、投資家を騙して不当な利益を得るやばい不動産投資会社が存在し、投資初心者を中心にトラブルに遭うケースが発生しています。

トラブルを避けるためには、不動産投資に関する知識を身につけ、疑問や不安はすべて不動産会社に質問することが重要です。それでも不安を感じる場合は、第三者に相談することも有効です。

もし不動産投資トラブルに巻き込まれてしまったら、一人で悩まずに弁護士に相談することで、迅速に解決できるでしょう。