不動産投資をやめたいと思ったら?途中で売却するリスクと辞め方を解説

この記事では、不動産投資をやめたいと感じる理由や途中で売却する際のリスク、不動産投資のやめ方や売却のタイミングなどについて紹介します。

不動産投資には様々なリスクがあるので、失敗してしまう可能性はもちろんあります。そのため、不動産投資はやめたほうがいいと考えている方もいますが、一方で不動産投資は安定的な収益が得られる投資でもあるので、しっかりと対策を講じることが重要です。

不動産投資をやめたいと思っている方へ、よくある失敗事例や教訓、不動産投資をやめる以外で苦しい状況を打開できる方法などについて紹介し、記事の終盤では不動産投資を契約後にキャンセルできるか否かについても解説します。

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不動産投資をやめたい・失敗したと感じる理由

不動産投資では大きなメリットが得られる一方で、リスクや負担も多いので不動産をやめたいと感じる方も少なくありません。

ここからは、不動産投資をやめたい・失敗したと感じる理由について説明します。

空室が埋まらず赤字経営が続いている

不動産投資をやめたいと感じる理由として、空室が埋まらず赤字経営が続いているケースが挙げられます。

不動産投資は、投資マンションの賃貸収入がローン返済や維持管理費などの支出よりも多いことで、収入が得られる手法です。投資マンションを購入する際には、一定の空室が発生することを想定して収支シミュレーションを立てますが、想定以上に空室が埋まらない期間が長期化すると、収入が減少してしまいます。

一方で、ローン返済や物件の維持管理コストは固定費として毎月発生してしまうので、慢性的な赤字経営に陥ってしまう恐れもあります。

物件管理の負担が大きい

物件管理の負担が大きいことも、不動産投資をやめたいと感じる理由です。　　　　　　　　　　　　

投資マンションは購入して終わりではなく、マンション経営をするために様々な物件管理が必要となります。賃貸管理においては、入居者募集や審査、入居者管理や家賃収納、退去対応など幅広い業務が対象です。入居者のトラブル対応やクレーム処理などは、素人では対応困難でしょう。

さらに、建物管理においては、日常の清掃や設備の保守点検などがあります。また、マンション経営は長期間にわたるため、長期的な修繕計画やリフォームなども実施しなければなりません。

確定申告等の手続きが面倒

不動産投資をやめたいと感じる理由として、確定申告などの手続きが面倒だと感じる瞬間もあります。

確定申告とは、1月1日〜12月31日の期間に発生した所得にかかる税金を、自分で計算して税務署に申告・納税する制度です。ほとんどの会社員の場合、会社が納税額を給与天引きして納税し、年末調整で清算しています。一方で、不動産投資で所得を得ている方は、確定申告をしなければなりません。

確定申告にあたっては、不動産投資の収支をまとめたうえで、必要書類を作成・提出しなければならないので、負担を感じる方も少なくないでしょう。

不動産投資をやめたい時に途中で売却するリスク

投資マンションを売却して不動産投資をやめることはできますが、途中で売却することによるリスクを把握したうえで決断しなければなりません。

ここからは、投資マンションを途中で売却するリスクについて解説します。

売却益でローンを完済できないと借金を背負うことに

投資マンションを途中で売却する際に、売却益でローンを完済できないと借金を背負うことになりかねない点はリスクです。

ほとんどの投資家は、投資マンションの購入資金を不動産ローンで調達します。毎月の不動産ローン返済を家賃収入で賄うことで、小さな自己負担で不動産投資を行うスキームです。
そのため、購入時には不動産ローンを家賃収入で完済する収支計画を立てています。

一方で、不動産価格は徐々に値下がりしていくので、途中で売却してもローン残債を完済できないケースも多く、売却後は家賃収入がない状態でローン返済を継続しなければなりません。

購入から5年以内の売却は税金が高いため注意

投資マンションを途中で売却する場合、購入から5年以内の売却は税金が高いため注意が必要です。

不動産を売却したことで発生した所得は、「譲渡所得」として所得税や住民税の課税対象となります。譲渡所得税の税率は、対象となる不動産の所有期間に応じて決定し、5年以内は39.63%、5年超は20.315%です。5年以内の売却は税率が約2倍となるため、税負担が非常に大きくなってしまいます。

なお、譲渡所得を計算する所有期間は、購入日から売却して引き渡した年の1月1日までです。引き渡し日ではないので注意しましょう。

不動産投資の辞め方と売却のタイミング

不動産投資をやめる際に、投資マンションを売却するタイミングを間違うと損をしてしまう可能性があるので、慎重に見極めなければなりません。

ここからは、不動産投資のやめ方と売却のタイミングについて解説します。

投資マンションを手放す流れ

投資マンションを手放す流れは、以下のとおりです。

売却のタイミング

投資マンションを売却するタイミングとして、トータル収支がプラスになっているときが挙げられます。不動産投資は資産運用が目的なので、投資する前から資産が増えていなければ意味がありません。

また、不動産ローンを完済したときも売却のタイミングです。ローンを完済していれば抵当権もなくなっているので自由に売却できますし、売却代金はすべて手元に残ります。

さらに、目標額まで資産運用できたときも売却するタイミングといえます。老後資金準備などのために不動産投資をする方も多く、必要となる資金が貯まったら売却してもよいでしょう。

苦しい状況を打開！不動産投資をやめる以外の対策

不動産投資で苦しい状況に陥ったときにやめてしまう方も少なくありませんが、それ以外の対策があることも知っておきましょう。

ここからは、苦しい状況を打開するために不動産投資をやめる以外の対策を4つ紹介します。

管理会社を変更する

1つ目の対策は、管理会社を変更することです。

管理会社は投資マンション経営をサポートしてくれる重要な役割を担っていますが、会社によって業務内容や条件、サポート体制などが大きく異なります。

管理手数料が高い場合、その分収益は下がってしまうので、サポート内容に見合った手数料水準かどうか比較したほうがよいでしょう。また、空室対策が不十分な会社の場合は入居率が低くなるため、利回りに悪影響です。

管理会社を選定する際には、家賃収納の状況や入居者トラブルへの対応などの管理実績も総合的に検討する必要があります。

空室対策を行う

2つ目の対策は、空室対策を行うことです。

空室が埋まると家賃収入が安定的に得られて投資効果が上がるので、入居者がメリットを感じるような対策を打つことで、入居率を高める必要があります。

具体的には、入居者の金銭的負担を軽減する対策が有効です。近隣のマンションと比較して家賃を引き下げたり、敷金や礼金を減額・無料化したりすることで、入居するメリットが高まります。

また、ペット可への変更や内覧会の実施など、投資マンションの立地や周辺環境、ターゲットとなる顧客に合わせた柔軟な対応は、入居者への訴求力が期待できるでしょう。

ローンを見直す

3つ目の対策は、不動産ローンを見直すことです。

不動産投資において大きな負担となるのは毎月のローン返済ですが、ローンを見直すことで負担が軽減される可能性があります。

具体的な見直し方法として、返済期間の延長があります。返済期間を延ばすことで、月々の返済金額を下げることが可能です。また、資金に余裕がある場合には繰り上げ返済により、金利負担の軽減や支払期間を短縮することもできます。

さらに、現在の金融機関よりも低い金利のローンに借り換える方法もありますが、借り替えで発生する手数料も踏まえて慎重に検討しましょう。

サブリース契約の解約を検討する

4つ目の方法は、サブリース契約の解約を検討することです。

サブリース契約とは、不動産会社がオーナーから投資マンションを借り上げてマンション経営を行う契約です。たとえ空室が発生しても、不動産会社が家賃保証するので、安定した収入を得ることができます。

一方で、サブリース契約の家賃保証は賃料より低い水準で、契約更新のたびに保証額が下がる点がデメリットです。

サブリース契約を解約して通常の賃料を得ることで、利回りが向上する可能性があります。ただし、サブリース契約は簡単に解約できないケースもあるので注意しましょう。

不動産投資はやめた方がいい？よくある失敗と教訓

不動産投資については、失敗することもあるのでやめたほうがいいと考える方もいますが、失敗事例を教訓とすることで失敗を回避することも可能です。

ここでは、不動産投資のよくある失敗事例と失敗しないために大切なことを解説します。

よくある失敗事例

よくある失敗事例として、不動産会社の営業トークを鵜呑みにして購入した事例があります。築年数が古い物件を「良質物件だ」と説明されて購入したものの、運用後は修繕費が多額にかかり、期待する収益が得られなかった事例です。

また、想定利回りだけで物件を選んでしまい、失敗したケースもあります。高い想定利回りの物件を購入したものの、最寄駅から遠い立地が影響して空室が目立ち、実際の利回りが想定を大きく下回った事例です。

さらに、楽観的な予測で失敗する事例や、入居者トラブルで想定外の支出が発生した失敗事例なども発生しています。

不動産投資で失敗しないために大切なこと

不動産投資で失敗しないために大切なことは、不動産投資に関する知識の習得です。不動産会社と消費者では知識格差が大きく、勧められるがままに投資すると損な物件を購入してしまいかねません。物件相場やマンション経営などの知識を持つことで、失敗を防止できるでしょう。

また、計画性も重要です。不動産投資は長期的に収益を得る手法なので、将来の収支シミュレーションや資金管理計画をしっかり立てることが求められます。

さらに、不動産投資では様々なリスクが存在するので、リスクを把握して対策することで失敗の確率を下げられるでしょう。

不動産投資をやめたい！契約後にキャンセルはできる？

最後に、不動産投資を契約したあとにキャンセルできるか否かについて解説します。

その場の勢いで契約したものの、改めて考え直してやめたいと思ったときに、どのような対応ができるのかしっかり理解しておきましょう。

原則として解約はできない

不動産投資にかかる売買契約は、原則として解約はできません。売買契約を締結後に自由に解約できてしまうと、解約された相手方に不利益が生じるため、不動産契約に拘束力を持たせているためです。そのため、債務不履行など明らかに相手方に理由がある場合でなければ解約できません。

なお、契約時に支払った手付金を放棄することで契約解除できる「手付解除」はありますが、双方で定めた手付解除期限までに書面で通知することが必要です。

不動産契約の解約はハードルが高いので、契約時には十分に検討したうえで決断するようにしましょう。

クーリングオフが認められる条件

不動産投資の契約後であっても、クーリングオフ制度でキャンセルが可能です。ただし、クーリングオフが認められるためには、宅地建物取引業法に定められている条件を満たさなければなりません。

まず、不動産の売主が宅建業者であることが条件で、個人との売買では適用できません。また、契約締結場所が不動産会社の事務所以外であることが条件です。

さらに、契約後8日以内に解除書面を不動産会社に送付していないと、クーリングオフは適用されません。なお、物件の引き渡しや代金支払もクーリングオフの適用に影響するので注意しましょう。

この記事のまとめ

不動産投資をやめたいときに途中で売却するリスクや手放す流れ、売却するタイミングや不動産投資をやめる以外の対策などについて解説しました。

不動産投資は、物件管理の負担や経営悪化などを理由にやめたいと考える方もいますが、途中で売却するリスクもあるので、売却するタイミングを見極めることが重要です。

また、管理会社の変更や空室対策の実施、ローンの見直しやサブリース契約の解約などやめる以外の対策もあります。

不動産投資を行う際は、知識の習得と計画性を兼ね備えることで、失敗することなく安定的な収益を得ることができるでしょう。

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日本ワンルームマンション研究所(JOMA)は、ワンルームマンション開発に関わるデータ収集、分析、コンサルティングを行っている研究所です。 当研究所ではさまざまな角度から収集した情報をもとに、不動産デベロッパーの支援を行ってまいりました。

その活動の中で、不動産投資家向けの情報発信もして欲しいという要望を多く頂いたため、 今までの活動の中で得たノウハウをもとに、不動産投資をこれから始めようとされる方向けの情報発信の場として、当メディアは発足しました。

・どんな物件を選べば良いのかわからない
・不動産投資を始めるべき？
・提案されている物件が真っ当な物件か判断して欲しい
・マッチングアプリで出会った人の紹介って大丈夫？

こういった質問を多く頂きます。
不動産投資全般についてアドバイスできますのでお気軽にご相談ください。

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