投資マンションを手放したい!後悔のない売却方法と売れない時の対処法

この記事では、投資マンションを手放したいときに取るべき行動や手放すタイミング、投資マンションを手放したいのに売れない際の対処法などについて紹介します。

ワンルームマンション投資は魅力的である一方、想定していなかった事態に陥ってしまうことで、やめたいと後悔するオーナーが少なくありません。しかし、焦って行動することでさらに損失を被る可能性があるので、慎重に判断することが重要です。

投資マンションを手放したいと考えている方に向けて、ワンルームマンション投資をやめたいと思う理由や手放す際にかかる費用・税金などについて紹介し、記事の終盤では投資マンションに自分で住むことは可能かどうかについても解説します。

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1 投資マンションを手放したい時に取るべき行動
2 投資用マンションは手放すタイミングが重要
3 投資マンションを手放したいのに売れない時の対処法
4 投資マンションを手放す時にかかる費用・税金
5 ワンルームマンション投資を辞めたいと後悔する人が多い理由
6 不動産投資を途中でやめて投資マンションに住むのは可能？
7 この記事のまとめ

投資マンションを手放したい時に取るべき行動

投資マンションの運用がうまくいかなくなると、焦って行動してしまう方がいますが、冷静に最善手を打たないと逆に損失が拡大しかねません。

ここでは、投資マンションを手放したいときに取るべき行動を紹介します。

収益を改善する手段を検討

投資マンションを手放したいと思ったら、まず収益を改善する手段を検討しましょう。

収支がマイナスだと手放したくなりますが、プラスに転じることができれば持ち続けたほうがお得になります。例えば、入居率を高めて家賃収入を増加させるために、入居者の募集方法を変更したり、家賃価格を下げたりするのも有効です。

また、収益性を向上するために、低金利の不動産ローンへ借り換えすることで返済額を圧縮する方法もよいでしょう。

焦って売却や自己破産をしない

投資マンションを手放したいと思っても、焦って売却したり、自己破産したりしないようにしましょう。

需要が高い物件であれば、売却することでキャピタルゲインを得ることも可能です。一方で、売却する時期を見誤ると損失を被る可能性もあるので、慎重にタイミングを見極めなければなりません。

また、自己破産すれば不動産ローンを免れることもできますが、官報へ掲載されブラックリスト入りするので、安易に行わないようにしましょう。

投資用マンションは手放すタイミングが重要

投資用マンションをなるべく高値でスムーズに手放すためには、外部環境や物件の状態などを考慮した最適なタイミングを計ることが重要です。

ここからは、投資用マンションを手放すタイミングで注意すべきポイントを解説します。

市場や金利に注目

投資用マンションを手放すタイミングを考える際には、市場や金利に注目しましょう。

不動産市場が活況な時期は、投資家の購入意欲も高まるので投資用マンションも売却しやすくなります。特に、不動産価格が上昇したタイミングは、高値での売却が期待できるでしょう。

また、金利が低い時期は、投資マンションを高値で売るタイミングです。金利が低下している時期は、金融機関も不動産ローンを低金利に設定します。

その結果、不動産投資家の資金調達コストが下がり、同じ投資マンションでも実質利回りが高まるので高値で売却できるようになるでしょう。

物件の所有期間が5年を超えているか確認

投資用マンションを手放すタイミングとして、物件の所有期間が5年を超えているか確認することも重要です。

不動産を売却した際の譲渡所得がプラスとなった場合には、譲渡所得税が課税されますが、売却した不動産の所有期間によって、譲渡所得税の税率は変わります。所有期間が5年以下のケースでは短期譲渡所得として39.63%が課税され、5年超のケースでは長期譲渡所得として20.315%が課税されます。

つまり、所有期間によって課税される譲渡所得税が約2倍も変わってしまうので、5年を超えるまで所有していたほうが有利です。

大規模修繕の時期を確認

投資用マンションを手放すタイミングとして、大規模修繕の時期を確認するとよいでしょう。

不動産は築年数が経つごとに老朽化が進み、不具合も目立つようになるので、物件価値は徐々に下がっていきます。一方で、外装や内装、各種設備などの大規模修繕を実施した直後は資産価値が上昇し、不動産投資家にとっての魅力度も高まるので、売却する絶好のタイミングです。

ただし、大規模修繕は10〜15年程度のスパンで実施するものなので、相当先の大規模修繕を待って築年数を重ねるよりも、今すぐに売却したほうが得策の場合もあります。

投資マンションを手放したいのに売れない時の対処法

投資用マンションを手放したいと思っても、不動産投資家にとって魅力的な物件でなければ、なかなか売却することはできません。

ここからは、投資マンションを手放したいのに売れないときの対処法を4つ紹介します。

売却対象を多様化する

1つ目の対処法は、売却対象を多様化することです。

投資マンションの売却先として、国内の不動産投資家を思い浮かべる方が多いかもしれませんが、最近では日本の不動産に注目する外国人投資家も増えています。円安の影響により、海外投資家にとって日本の不動産は割安感があり、魅力的な投資先と捉えられています。

そのため、売却先を国内に限定せず、海外投資家にもアプローチできる不動産仲介業者を利用することで売却の可能性は広がるでしょう。

売却価格・時期を見直す

2つ目の対処法は、売却価格・時期を考えることです。

投資マンションが売れない理由として、設定価格が相場よりも高すぎることが挙げられます。複数の不動産会社で査定を行い、適正な売却価格を把握することで、売却しやすくなるでしょう。

また、金利が低く不動産市場が堅調な時期は投資家の購入意欲が高まるので、売却に適した時期といえます。特に、2月〜3月は進学や就職などの需要で空室リスクが低下するので、売却に有利なタイミングです。

満室の状態で売り出す

3つ目の対処法は、満室の状態で売り出すことです。

投資マンションを購入する不動産投資家にとって、入居率の高さは安定した家賃収益が期待できるかどうかを示す最も重要なポイントです。そのため、空室が多い物件よりも、満室に近い物件のほうが売却しやすくなります。

もし、売却したい物件に空室が目立つ場合は、家賃の見直しやリフォームによる物件価値の向上、ターゲット層に合わせた広告などにより、入居率を向上させることが必要です。

売却を依頼する不動産会社を変える

4つ目の対処法は、売却を依頼する不動産会社を変えることです。

不動産会社は得意としている分野が異なり、売却の成功率やスピードにも差が生じます。そのため、現在依頼している不動産会社で思うように売却が進まない場合には、別の会社へ変更することも検討しましょう。

特に、投資マンションの売却実績が豊富な会社や、投資家とのネットワークが充実した会社、外国人投資家向けに紹介している会社などを選択するとよいでしょう。

投資マンションを手放す時にかかる費用・税金

投資マンションを手放す際には、売却金額がそのまま手に入るわけではなく、手数料や税金が差し引かれた金額となる点は注意しなければなりません。

ここからは、投資マンションを手放すときにかかる費用や税金を解説します。

不動産会社の仲介手数料

不動産会社における仲介手数料とは、不動産の売買において、売主と買主の間に立って各種交渉や契約手続きなどを行うことに対して支払う手数料です。売買契約が成立したときに支払う成功報酬なので、契約が成立しなければ支払う必要はありません。

仲介手数料の金額は、売却価格に応じた上限が宅地建物取引業法にて定められています。具体的には、200万円以下で売却価格の5%、200万円〜400万円で4%、400万円超が3%です。

抵当権抹消にかかる登記費用

抵当権抹消にかかる登記とは、金融機関から不動産費用を調達した際に設定した抵当権を、登記簿から抹消する手続きです。

金融機関は、資金が返済されないリスクに備えて、融資の際には抵当権を設定しています。抵当権が実行されると、裁判所が不動産を差し押さえることで、金融機関がローン残金を回収する仕組みです。

不動産売却に伴って抵当権抹消登記を行うにあたっては、登録免許税や登記事項証明書の取得費用が発生します。

印紙税

印紙税とは、売買契約などの経済活動に関わる契約書や領収証などの文書に課税される税金です。政府が発行する収入印紙を文書に貼りつけることで納税します。

課税対象となる文書や課税金額は印紙税法に定められており、不動産の譲渡等の契約書として「売買契約書」や「賃貸借契約書」が対象です。印紙税額は、契約金額によって200円〜60万円までと定められていますが、不動産の譲渡等に関する契約書は軽減措置が講じられています。

譲渡所得税

譲渡所得税とは、所有している不動産などを売却した際に発生した譲渡所得に課税される税金であり、所得税・復興特別所得税・住民税の3つで構成されています。

譲渡所得は、売却金額から所得費用と売却費用を差し引いたものであり、マイナスとなる場合には課税されません。譲渡所得税の税率は不動産の所有期間によって異なり、5年以下で39.63%、5年超で20.315%となるので、不動産を長期保有しているほうが税務上有利です。

ワンルームマンション投資を辞めたいと後悔する人が多い理由

ワンルームマンション投資は、投資家にとって非常に魅力的である反面、様々な理由から辞めたいと後悔する方も少なくありません。

ここでは、ワンルームマンション投資を辞めたいと後悔する方が多い理由を説明します。

利回りが低い

ワンルームマンション投資をやめたいと後悔する理由としては、利回りが低い点が挙げられます。

ワンルームマンションでは、管理費や修繕積立金などの諸経費が戸建住宅などの一棟物件より割高なので、家賃収入から諸経費を引いた実質収益は低くなります。

また、都心部の駅近物件などは、物件価格と賃料から計算される表面利回りが高く魅力的に感じますが、諸経費まで考慮した実質利回りは低くなってしまう可能性があるので、注意が必要です。

空室だと利益がゼロ

ワンルームマンション投資では、空室が発生すると収益がゼロになってしまう点もやめたいと後悔する理由です。

不動産投資は所有物件からの家賃収入が収益源であり、空室の場合は家賃収入が発生しません。それでもマンション一棟を所有している場合は、入居率に応じて一定程度の家賃収入が得られますが、ワンルームマンションを一室所有しているだけだと、空室期間は収益がゼロです。

空室が続いた状態で固定費を払うと、赤字経営に陥ってしまうでしょう。

節税対策にはなりにくい

ワンルームマンション投資は節税対策になりにくい点も、やめたいと後悔する理由の一つです。

不動産投資では、購入費用を減価償却することで損失が発生し、給与所得などと損益通算することで所得税や住民税を軽減する節税スキームを活用できます。

一方で、ワンルームマンションは購入金額が低いうえに耐用年数が長い構造です。そのため、毎年計上できる減価償却費が少額となり、一棟物件に比べて節税効果が低くなってしまいます。

不動産投資を途中でやめて投資マンションに住むのは可能？

最後に、不動産投資を途中でやめて、投資マンションに住むのは可能かどうかについて解説します。

不動産投資としては採算が取れない場合でも、自分では住むことができないケースがあるので、しっかり確認しておきましょう。

自分で住むことができないケース

投資マンションに自分で住むことができないケースとして、不動産投資ローンを完済していない場合が挙げられます。

金融機関としては、居住用ではなく投資用として融資しているので、完済前に自分で居住するのは契約違反です。最悪のケースでは投資ローンの一括返済を求められる可能性があります。

なお、投資ローンから住宅ローンへの借り換えも、一般的には行われていないので注意しましょう。

また、現時点で入居者がいる場合も、正当な理由がなければ入居者に立ち退きを要求できないことが法律で定められているため、自分で住むことはできません。

自分で住むことができるケース

投資マンションに自分で住むことができるケースとして、全額自己資金で購入している場合があります。

ワンルームマンションは戸建住宅と比べて安価で購入できるため、自己資金だけで購入する投資家も少なくありません。その場合は居住にあたっての制限がないので、自由に住むことが可能です。

また、購入時に不動産投資ローンを利用した場合でも、すでにローンを完済している場合は自分で住むことができます。

空室で家賃収入がないくらいなら、投資ローンを繰り上げ返済してしまって、自分で住んでしまうのも良い選択肢といえるでしょう。

この記事のまとめ

投資マンションを手放したいときに取るべき行動や手放すタイミング、売れないときの対処法や手放す際にかかる費用・税金などについて解説しました。

ワンルームマンション投資は、様々なリスクが発生することで手放したいと後悔する投資家も少なくありませんが、焦って売却するとさらに状況が悪化する可能性もあります。

そのため、投資マンションを高値で売却するための対策を講じたうえで、手放すタイミングを見定めることが重要です。

また、条件によっては投資マンションに自分で住むこともできるので、慎重に検討して行動したほうがよいでしょう。