不動産投資におけるクーリングオフの条件!できない場合や手付金も解説

この記事では、不動産投資におけるクーリングオフについて、適用される条件やクーリングオフできないケースとその理由などについて紹介します。

ワンルームマンション投資は非常に魅力的である一方、万が一契約を撤回しようと考えた際に、クーリングオフが適用されるかどうかを理解している方は多くありません。また、クーリングオフを行った際に、手付金が返金されるかを知っている方も少ないでしょう。

これから不動産投資を検討している方に向けて、ワンルームマンション投資におけるクーリングオフの適用可否やクーリングオフ手続きの注意点、手付金の関係などについて紹介し、最後にクーリングオフできない場合の対処法について解説します。

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不動産投資のクーリングオフとは？

不動産は非常に高額な買い物であり、契約したあとで「やっぱりやめたい」と考え直した方のための制度として、「クーリングオフ制度」が設けられています。

ここからは不動産投資における「クーリングオフ制度」について解説します。

クーリングオフ制度の基本概要

「クーリングオフ制度」とは、消費者が特定条件の契約を一定期間内に無条件で解除できる制度であり、一般消費者を守ることを目的としています。

例えば、訪問販売やキャッチセールスなどによる契約では、消費者が冷静に判断できない状況で契約してしまうケースが少なくありません。

そのような契約について、消費者が冷静に再考できる機会を一定期間確保し、やはり契約をやめたいと消費者が判断した場合には、無条件で契約解除できるのがクーリングオフです。

ただし、消費者が冷静な状況で契約した場合には保護する必要がないので対象外となってしまいます。

不動産投資におけるクーリングオフの重要性

不動産投資において、消費者を保護するクーリングオフは非常に重要な制度です。

不動産投資は、不動産業者と消費者で知識や情報に大きな格差があります。特に初心者にとって不動産投資の仕組みは複雑で、不動産業者のセールストークを鵜呑みにして決断してしまう可能性が高いです。

そのため、宅建業者と一般消費者間の不動産契約は、クーリングオフによって考え直す機会が設けられています。

また、不動産は一般的な商品と比べて高額で契約による個人資産への影響が大きいので、宅建業法にてクーリングオフ制度が定められています。

不動産投資でクーリングオフが適用される条件とは

クーリングオフは契約を撤回できる制度ですが、不動産契約において適用するためには条件があり、宅地建物取引業法に定められています。

ここでは、不動産投資でクーリングオフが適用される条件を4つ紹介します。

売主が宅建業者であること

1つ目の条件は「誰と契約したか」の観点で、売主が宅建業者であることです。

不動産会社などの宅地建物取引業者と一般消費者では、不動産に関する専門知識や情報の量には圧倒的な差があります。その格差によって、買主である一般消費者が希望する条件や内容と異なる不動産投資契約を締結してしまう可能性があるためです。

クーリングオフ制度は消費者を保護する目的で制定されているものであり、不動産会社などの宅建業者が売主となる不動産投資契約においては、不利な立場にある一般消費者を守るためにクーリングオフが認められています。

契約締結場所が事務所以外である場合

2つ目の条件は「どのように契約したか」の観点で、契約締結場所が事務所以外である場合です。

クーリングオフ制度は、冷静ではない状況下で契約してしまった消費者を保護する目的があります。

例えば、不動産会社の事務所以外のレストランやカフェでの契約や、自宅や勤務先に押しかけられて契約するケースでは、消費者は冷静な判断ができない状況で契約したと判断され、クーリングオフを適用可能です。

ただし、不動産会社の事務所以外で契約する場合であっても、買主側から呼び出して契約した場合には対象外となるため、注意しましょう。

契約後8日以内の解除

3つ目の条件は「いつ契約したか」の観点で、契約後8日以内の解除であることです。

長期間にわたってクーリングオフが適用できてしまうと、売主側が売買をいつまでも確定できず不利益を被りかねません。そのため、8日間と定めて適用しています。

クーリングオフの適用にあたっては、契約締結日を起算日として解除書面を発送した日付までが有効です。なお、電話など口頭での解除申出は無効となるので、必ず期間内に書面で通知しましょう。

物件の引き渡しと代金支払いの状況

4つ目の条件は「どこまで契約が進んでいるか」の観点で、物件の引き渡しと代金支払いの状況が挙げられます。

クーリングオフ制度とは、買主である消費者が冷静になって契約を判断する時間を確保するものです。

一方で、不動産契約がいつまでも不安定な状態にあることは買主にとって不利益となるため、契約に基づく不動産取引が一定程度完了したケースでは、消費者が冷静な判断をしたとみなされます。

そのため、物件の引き渡しや代金支払いが終わっていない契約については、不動産取引が完了していないためクーリングオフの対象です。

ワンルームマンション投資におけるクーリングオフの適用可否

昨今の不動産投資ではワンルームマンション投資が人気ですが、気軽に契約したあとで後悔する方もいるでしょう。

ここからは、ワンルームマンション投資におけるクーリングオフの適用可否について、事例を交えて解説します。

ワンルームマンション投資の特徴

ワンルームマンション投資の特徴として、他の不動産投資と比べて価格が手頃である点が挙げられます。金融機関ローンを利用することで月々一定額の負担で購入できますが、それでも大きな買い物となるので注意が必要です。

また、ワンルームマンション投資では高い利回りが想定されている物件が多い点も特徴です。ただし、不動産投資に限らず投資にはリスクがあり、必ずしも想定どおりの収益が長期間にわたって得られる保証はありません。

ワンルームマンション投資は、メリットだけでなくリスクも踏まえたうえで、慎重に決断する必要があります。

クーリングオフ適用の具体的事例

ワンルームマンション投資において、クーリングオフを適用した具体的事例としては、強引な営業トークに乗せられ、自宅周辺のカフェで契約したケースが挙げられます。

営業担当者の強引な勧誘によってワンルームマンションの購入契約を結んだものの、自宅に帰って改めて考え直した結果、契約を撤回したいとの結論に至りました。

契約から8日以内に書面で契約解除を申し出たため、無事にクーリングオフが完了しました。

前述した、クーリングオフが適用される4つの条件を満たした例となります。

不動産投資でクーリングオフができないケースとその理由

不動産投資のクーリングオフは法律に基づいて条件が定められているので、クーリングオフが適用できないケースもあります。

ここでは、不動産投資でクーリングオフができないケースとその理由について解説します。

売主が個人の場合

1つ目のケースは、売主が個人の場合です。

不動産会社などの宅建業者が売主となっている契約とは異なり、売主と買主の間では不動産に関する知識や情報の格差はないものとみなされます。そのため、買主である消費者を保護する必要がないのでクーリングオフ制度は適用されません。

注意点として、不動産会社が一般売主の不動産を仲介しているケースです。商談や契約はすべて不動産会社と行うため、クーリングオフ制度が適用されると誤認する方もいますが、あくまで一般売主との取引となりクーリングオフできないので注意しなければなりません。

契約が事務所内で行われた場合

2つ目のケースは、契約が事務所内で行われた場合です。

売主である不動産会社などの事務所内で契約するということは、買主が不動産購入を目的にわざわざ来訪したことを意味します。そのため、冷静な判断のもとで契約を締結したとみなされるため、クーリングオフの適用対象外です。

注意点として、自宅や勤務先などを買主が指定して契約した場合もクーリングオフ適用外です。消費者が指定した場所であれば、冷静な状況で契約を検討できたと判断されるので、たとえ不動産会社の事務所でなかったとしてもクーリングオフは適用できません。

契約履行が完了している場合

3つ目のケースは、契約履行が完了している場合です。

クーリングオフ制度は、冷静な判断ができなかった消費者を保護するために一定期間を確保するものです。一方で、すでに契約履行が完了した不動産取引については、契約解除できる不安定な状況にすることが適切だと考えてられていません。

そのため、たとえ契約後8日以内であったとしても、売買代金の支払いや物件の引き渡しが完了したケースについては、クーリングオフ適用対象外となります。不動産契約にあたっては、契約履行のタイミングを確認したうえで、慎重に判断するようにしましょう。

クーリングオフ手続きの具体的な方法と注意点

クーリングオフ手続きの具体的な方法は、以下のとおりです。

クーリングオフと手付金の関係：返金は可能か？

不動産の売買契約では、不動産会社に手付金を支払うのが一般的ですが、クーリングオフを行った場合に手付金が返金されるのか知っている方は少ないでしょう。

ここでは、クーリングオフと手付金の関係について解説します。

クーリングオフ適用時の手付金返還ルール

クーリングオフは、契約を締結したあとでも一定期間は買主が無条件で契約解除できる制度です。そのため、クーリングオフが適用される場合には、売主が受領していた手付金は買主に全額返還することが宅建業法によって定められています。

手付金は不動産を購入する意思を示す金銭なので、購入意思の撤回によって返金されるのは当然といえるでしょう。

なお、不動産会社のなかにはクーリングオフを妨害したり手付金の返金を拒んだりする悪質業者もいるため、契約前に金銭を支払う場合には、支払う理由と取扱いについて事前に確認することが重要です。

手付解除との違い

クーリングオフとよく似たものとして手付解除がありますが、適用条件などが異なる仕組みです。

手付解除とは、手付金を放棄することで契約を解除できる仕組みで、一般的には無条件で契約解除できるクーリングオフ制度が適用できないケースで利用されます。

不動産売買における手付金の相場は売買代金のおよそ5〜10%であり、買主はその金銭を放棄することで契約を解除できます。

ただし、売主と買主間で定めた手付解除期間までに書面で通知することが必要です。また、すでに売主が契約の履行に着手開始している場合には、手付解除をすることはできません。

クーリングオフができない場合の対処法

クーリングオフができない場合の対処法として、民法上の救済手段と消費者契約法に基づく契約取消しの2つがあります。

民法上の救済手段として、購入商品と契約内容が相違している場合に適用できる「契約不適合責任の追求」があります。また、契約内容に関する重大な錯誤があった場合の「錯誤取消し」や、売主に騙されて購入した場合の「詐欺取消し」も適用可能です。

消費者契約法では、「重要事項の不実告知」「不確実な事項に関する断定的判断の提供」「消費者の不安をあおる告知」などが認められた場合に契約取消しが可能となっています。

この記事のまとめ

不動産投資におけるクーリングオフについて、適用条件や手続きの注意点、手付金との関係やクーリングオフできない場合の対処法などについて解説しました。

ワンルームマンション投資では、「やっぱりやめたい」と考え直した際には、クーリングオフで契約を撤回することができます。

一方で、クーリングオフの適用条件や手続き方法は法律で定められており、クーリングオフが適用できないケースも発生しています。

万が一、クーリングオフできない場合には弁護士などに法的なアドバイスをもらい、別の法的手段で対処したほうがよいでしょう。

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日本ワンルームマンション研究所(JOMA)は、ワンルームマンション開発に関わるデータ収集、分析、コンサルティングを行っている研究所です。 当研究所ではさまざまな角度から収集した情報をもとに、不動産デベロッパーの支援を行ってまいりました。

その活動の中で、不動産投資家向けの情報発信もして欲しいという要望を多く頂いたため、 今までの活動の中で得たノウハウをもとに、不動産投資をこれから始めようとされる方向けの情報発信の場として、当メディアは発足しました。

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・不動産投資を始めるべき？
・提案されている物件が真っ当な物件か判断して欲しい
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